Byty zlevňovat nemohou, tvrdí developeři a odhadují: Splátky hypoték budou nižší než nájmy
Ceny nových bytů výhledově dolů nepůjdou. Jsou o tom přesvědčeni zástupci developerských společností, podle kterých jsou problémem přibývající regulace, pomalé povolovací procesy, drahý stavební materiál a hlavně hypoteční trh, který je téměř paralyzovaný. Časem mohou byty dokonce ještě zdražit, což souvisí s odloženou poptávkou. To nájmy půjdou nahoru zcela jistě.
Developeři situaci ilustrovali na Praze, kde se v prvním kvartálu tohoto roku prodával metr čtvereční v průměru za 151 951 korun. Meziročně je to nárůst o 4,3 procenta, oproti minulému čtvrtletí ale jen o 0,2 procenta. Ceny tak v tuto chvíli zůstávají stabilní. „V korunách za metr čtvereční na plochu jsou nejdražší ty nejmenší byty, ty 1+kk a potom zase naopak ty byty nejdražší, největší, což obvykle souvisí s nějakým prémiovým umístěním někde na střechách,“ podotýká Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.
Starší byty dokonce zlevňovaly – hlavně ty v horších lokalitách a více energeticky náročné. „Meziroční pokles je tady zhruba o 6 procent, u panelových bytů dokonce o nějakých 9 procent (…) a dál se dá očekávat rozevírání nůžek mezi staršími byty a novostavbami,“ říká Kunovský, který i přes vyšší cenu doporučuje lidem jako developer kupovat právě byty v novostavbách.
„Většinou se staví v energetické kategorii B, což je velmi úsporná kategorie. Ty byty mají až o polovinu nižší náklady na provoz. Akustika je řešena samozřejmě úplně jinak než dříve,“ uvedl s tím, že kupující si mnohdy mohou předem zdarma vybrat například podlahy a koupelnu podle svého vkusu.
V prvním čtvrtletí tohoto roku se také v porovnání s předchozím prodalo více bytů, v Praze skoro o pětinu více, což devolepeři označují za pozitivní vývoj a náznak toho, že by zlé časy pomalu mohly končit. „Je jakési uklidnění kolem energetické krize. Všichni přečkali zimu, všichni zjistili, že nebyla nějakým způsobem fatální, podniky nezavíraly, domácnosti byly schopné normálně fungovat, takže ta nervozita se uklidňuje,“ popisuje Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.
Naděje u hypotečních sazeb
Zájem lidí o vlastní bydlení podle něj přetrvává. Jenže drahé hypotéky většímu oživení trhu brání. „To, co my vidíme, vidíme to i mezi našimi klienty, je to, že i když se v této době klient rozhodne pořídit si nový byt a rozhodne se vzít si na něj hypotéku, tak ve většině případů ho regulatorní požadavky zastaví,“ líčí Michálek, jenž připomíná, že podoba hypoték ceny bytů ovlivňuje.
„To, co se ale stalo na hypotečním trhu a je pozitivní, po dlouhé době trvalého růstu hypotečních sazeb došlo v prvním kvartále k mírnému poklesu hypotečních sazeb. Ten pokles je opravdu mírný, ale trend se otočil a věříme, že to takto bude postupně pokračovat,“ nastínil developer.
Klíčová podle něj bude další reakce České národní banky (ČNB) na inflaci. Michálek si myslí, že vrchol už máme za sebou, koncem roku by mohla dosáhnout 10 procent, což ČNB dává prostor snížit úrokové sazby. Zatím ale nic není jisté.
Jako další pozitivní aspekt pak Michálek uvádí zastavení růstu cen stavebnin. „To, co přetrvává na trhu, jsou vysoké stavební náklady. Naštěstí došlo ke stabilizaci i v této části (…) Bohužel žádný z těch materiálů se nám nebo až na výjimky nevrací na předcovidové hodnoty,“ konstatuje zástupce Skanska Residential. Stavební materiál zůstává zhruba o 40 procent dražší než před covidem, byť teď například ocel zlevnila.
Drahé stavebniny a drahé hypotéky jsou mix, který znamená, že „ceny nových bytů plošně klesat nemohou,“ upozorňuje Kunovský. A Marcel Soural, předseda představenstva Trigema, přidává ještě jeden aspekt. „Rizika, která vidíme v budoucnu, jsou, že kromě toho, že se povoluje pořád stále méně nových bytů, tak jsme více konfrontování s tím, že evropská regulace po nás chce lepší a lepší bydlení, což se samozřejmě promítá do nákladu,“ uvedl.
Rýpl si tím i do nového stavebního zákona, ze kterého jsou rozčarováni všichni tři developeři. Už je podle nich jasné, že slibované jedno razítko a povolení stavby do roka se konat nebude ani náhodou. „Upřímně, jeho (stavebního zákona, pozn. red.) aplikace a nějaké pozitivní efekty, které mohou přijít, budou trvat ještě nějakou dobu. Takže to, co my jako investoři jednoznačně nevidíme, je, že by došlo k nějaké efektivitě, zrychlení povolovacích procesů,“ říká Michálek.
A kdo tedy aktuálně byty kupuje, když jsou hypotéky téměř nedosažitelné? Podle developerů převážně lidé s vlastním kapitálem. Jelikož ale nakupovat chtějí i ostatní, jakmile dojde ke zlevnění hypoték, rapidně vzroste poptávka po bytech, která je nyní odložená. To může způsobit, že byty v tu chvíli rychle zdraží.
Žít v nájmu bude stále méně výhodné
Co podle developerů zdraží zcela jistě, jsou nájmy. „Nájemné vrostlo meziročně zhruba o 20 procent a očekává se další růst. Průměrné nájemné v Praze už je přes 400 korun za metr čtvereční, meziroční nárůst o nějakých 17 procent, mezičtvrletní o 8 procent, takže ten nájem roste a růstový trend tu bude do budoucna,“ upozorňuje Kunovský.
Podle Sourala za to může fakt, že nájemní trh je hodně roztříštěn. „Protože je v rukou fyzických osob a fyzické osoby, když můžou, tak nájemné zvednou,“ říká předseda představenstva společnosti Trigema.
Protože lze očekávat, že hypotéky výhledově zlevní, a nájemné naopak zdraží, tak se podle Kunovského zhruba v první polovině roku 2025 může stát, že měsíční splátky hypoték budou nižší než nájmy. „To je založené na třech východiscích. První je trvající cenová stabilita bytů, druhé je růst cen nájemného, které už asi nebude 20 % do budoucna, ale modelujeme to zhruba na 15 % ročně, a třetí je, že se postupně hypoteční sazby dostanou k té magické zlomové hladině kolem tří procent,“ popsal zástupce Central Group.
Buďte první, kdo se k tématu vyjádří.