9°C
S nadsázkou se dá říct, že jedinou jistotou realitního trhu je nejistota. Podle dat České bankovní asociace (ČBA) trh s realitami zamrzl. U starších bytů vloni klesly prodeje o 51 %, u rodinných domů o 49 %, a u nových bytů dokonce o 57 %! Jde tak o nejmenší počty prodejů nemovitostí za posledních 10 let.
Velké zlevňování se nekoná
Mizivý prodej se ale na ceně příliš neprojevil. Hlad po nemovitostech totiž na začátku roku 2022 nejen vyhnal ceny nahoru, ale i vyprodal trh. „Výsledkem byla nejnižší nabídka starších i nově stavěných bytů za posledních 10 let,“ vysvětluje Milan Roček ze společnosti Dataligence, která shromažďuje data z realitního trhu.
Vliv na situaci má nejen válka na Ukrajině, zvýšení cen energií a nárůst inflace, ale i zdražení hypoték. „Zájem o hypotéky je nejnižší za posledních dvacet let,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA. Z trhu zmizely celé skupiny zájemců – především mladé páry, které byly typickými žadateli o hypotéku.
Jak (ne)zlevňují domy
Ceny domů se snižují v některých lokalitách rychleji než u bytů. Zájem snižuje nejen vyšší cena energií (problém u nezateplených a energeticky náročných objektů), ale také vysoké náklady na rekonstrukce a drahé stavební materiály.
„Dobré domy – především do deseti let stáří nebo po kvalitní rekonstrukci, která účinně snížila jejich energetickou náročnost – se dnes dají stále prodat za velice dobré ceny. Na kupce se však čeká výrazně déle než v minulosti,“ uvádí Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.
Jak kolísají byty
Na cenové houpačce jsou i ceny bytů. „Nůžky mezi jednotlivými byty se na trhu nepřestávají rozevírat. Ceny klesají takřka výhradně tam, kde má nemovitost některý z hendicapů – například velkou dojezdovou vzdálenost, je před rekonstrukcí nebo v energeticky nehospodárné budově,“ komentuje Hendrik Meyer z Bezrealitky.
Rozhoupané ceny
Rozkolísanost cen je vidět na grafech. Velký pokles zaznamenaly podle Bezrealitky například ceny domů v Královéhradeckém a Jihomoravském kraji. V dalších pěti krajích ale naopak jejich ceny stouply. Podobná situace je i u bytů. Kupci nejvíc ušetřili v Jihočeském i Karlovarském kraji. Další kraje si meziročně držely cenu, a jinde se dokonce zvýšila (např. Plzeňský a Středočeský kraj).
Na obří cenopád nesázejte
Spoléhat na pád cen se v nejbližší době nevyplatí. Rozdílný vývoj se dá očekávat nejen ve městech a na venkově, ale i u starších a nových nemovitostí. Podle Milana Ročka je navíc důležitá i míra nezaměstnanosti v dané lokalitě, stejně jako kvalita života v místě bydliště. V jednom se ale odborníci shodují – ceny neklesnou u nových bytů.
„Podstatnou roli hraje trh se stavebními materiály a energiemi. Ten momentálně neumožňuje stavět levněji než v minulých letech,“ dodává Roček. Sázet nejde ani na nucené prodeje domů a bytů, které nezvládnou jejich majitelé splácet. „I přes citelný nárůst hypotečních sazeb zůstává podíl nesplácených hypotečních úvěrů na velmi nízkých úrovních,“ říká Jakub Seidler z ČBA.
Hypotéky: Lidem chybí úspory
Velký vliv na nízký prodej nemovitostí má nedostupnost hypoték. Hypoteční trh od druhé poloviny roku 2022 citelně zpomalil. „Objem nově poskytnutých hypoték je nejnižší za posledních zhruba deset let, počet hypoték pak za posledních 20 let,“ uvádí Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace. Důvodem je především nárůst hypotečních sazeb.
Kde je jak těžké dosáhnout na hypotéku
Získat hypotéku je stále obtížnější. Uvedené příklady ukazují, kolik musíte mít našetřeno a jak vysoký musí být váš čistý měsíční příjem, abyste si mohli dovolit byt v dané lokalitě.
Nůžky se rozevírají
Pomyslné nůžky mezi příjmy domácností a cenami nemovitostí se rozevírají. Od roku 2020 se podle dat ČBA výrazně zvýšil nesoulad mezi příjmy domácností a cenami nemovitostí. Zatímco ve srovnání s předcovidovým rokem mzdy vzrostly o necelých 20 %, ceny starších bytů a rodinných domů vzrostly víc než o 60 %. Potvrzuje to i mezinárodní srovnání Mezinárodního měnového fondu, podle kterého se od roku 2015 do konce roku 2021 příjmový nesoulad v ČR zvýšil nejvýrazněji z 58 sledovaných zemí.
Na co si dát pozor při koupi a prodeji nemovitosti
Prodej i koupě nemovitosti je obtížný proces s řadou nástrah. Na tohle určitě nezapomeňte:
Když kupujete nemovitost…
… ověřte si vlastníka nemovitosti – v rejstříku zjistěte, zda na něj není uvalena exekuce.
… zjistěte, zda není na nemovitost uvaleno věcné břemeno a nebudete muset nechat v nemovitosti někoho dalšího žít.
… pokud kupujete dům, kromě vlastnictví budovy si ověřte také majitele přístupových cest a okolních pozemků.
… u domu si zjistěte, jaké jsou kapacity sítí a zda není v místě stavební uzávěra, abyste mohli dům případně přestavět.
… v případě koupě bytu se zajímejte o celou budovu (technický stav, střechu, poplatky a fond oprav).
… dejte pozor na energetickou náročnost budovy – jinak si později připlatíte za vytápění.
…nespěchejte s podpisem rezervační smlouvy. Unáhlený podpis vás může stát nemalé poplatky, pokud koupi nakonec neuskutečníte, ať už důvodu, že jste si to rozmysleli, nebo vám banka neschválila hypotéku.
Když prodáváte nemovitost…
… proklepněte si zájemce – projděte rejstřík exekucí a insolvencí a zjistěte, zda není dlužníkem a jak chce koupi nemovitosti financovat.
… nezapomeňte uvést informaci o energetické náročnosti budovy, tuto povinnost ukládá zákon.
… při prodeji družstevního bytu nejprve informujte družstvo, a pokud je hodnota bytu vyšší než 5 milionů, máte povinnost oznámit prodej také finančnímu úřadu.
… pokud prodáváte byt či dům s hypotékou, nejprve o svém záměru informujte banku.
… připravte si doklady o revizi spotřebičů – kotle, plynu apod.
… pečlivě připravte kupní smlouvu (může být katastrem vrácena pro neúplnost a vy pak pokaždé zaplatíte nový správní poplatek).
… pro převod peněz využijte advokátní nebo notářské úschovy (jako prodávající nemusíte žít v nejistotě, zda a kdy peníze dorazí, kupující se zase nemusí bát, že se stane obětí podvodu a přijde o peníze i nemovitost).
Daň z nemovitosti: Návod online, rychle a srozumitelně Videohub
