Za drobné opravy zaplatí od letošního roku nájemníci až o 50 procent více než dříve. Nejde sice o žádné horentní sumy, přesto je nutné s tím počítat. Nepříjemné překvapení čeká i nájemníky, kteří v bytě bydlí neoprávněně i po skončení nájemní smlouvy a spoléhají na pomalost soudů. Tzv. rozkaz k vyklizení může přijít velmi rychle.
Jak zdražily drobné opravy
Růst cen a inflace způsobily, že vláda po deseti letech aktualizovala nařízení, které definuje, jaké náklady na drobné opravy mimo běžnou údržbu nese nájemce (např. opravy či výměna klik, zásuvek, baterií, výměna žárovek apod.). Větší opravy (rozvody, výměna kotle apod.) stále platí pronajímatel.
Zvýšil se limit pro jednotlivou opravu
Pokud oprava není přímo vyjmenována v nařízení vlády, považuje se za drobnou a až do částky 1500 Kč (dříve do 1000 Kč) za jednu opravu ji hradí nájemník.
Vzrostl roční souhrnný limit
Drobné opravy se sčítají a mají svůj strop. Ročně za drobné opravy může nájemník zaplatit maximálně 150 Kč (dříve to bylo 100 Kč) na metr čtvereční podlahové plochy.
Příklad: Nájemník v bytě o velikosti 60 m² může ročně za drobné opravy zaplatit maximálně 9000 Kč (60 × 150). Co je nad tuto částku, to už hradí pronajímatel.
Rada: Schovávejte doklady
Nájemník by si měl vždy schovávat účtenky a faktury za provedené opravy. Jsou klíčové pro případné překročení ročního limitu.
Ukončit neoprávněný nájem je snazší
Pronajímatelé mají nově možnost, jak se rychleji zbavit nájemníka, který v bytě bydlí neoprávněně.
„Jestliže nájem skončil výpovědí, dohodou nebo uplynutím doby a nájemce byt dobrovolně nevyklidí, může pronajímatel využít institut rozkazu k vyklizení,“ vysvětluje advokát Roman Moussawi. Jde o zrychlený soudní postup, který umožňuje rozhodnout bez nařízení jednání, má to však své podmínky.
Výzva k vyklizení musí být písemná
„Před podáním žaloby je pronajímatel povinen vyzvat nájemce k vyklizení bytu písemně a poskytnout mu k tomu lhůtu alespoň 14 dní. Současně nesmí probíhat řízení o platnosti výpovědi z nájmu,“ vysvětluje advokát. Pokud se totiž nájemník výpovědi z bytu brání a do dvou měsíců od jejího doručení podal návrh na její přezkum, soud rozkaz k vyklizení nevydá, dokud nebude o přezkoumání rozhodnuto.
Návrh potřebuje důkazy
„K návrhu musí pronajímatel připojit zejména důkazy o skončení nájmu, doručení výpovědi, odeslání předžalobní výzvy a potvrzení o svém vlastnictví bytu. Jsou-li tyto podklady úplné a jednoznačné, soud vydá rozkaz k vyklizení bez jednání,“ popisuje Mgr. Moussawi.
Nájemník se může bránit
Po doručení rozkazu má nájemník 15 dní na podání odporu. „Podáním odporu se rozkaz ruší a věc se dále řeší v běžném soudním řízení. Není-li odpor podán, rozkaz se stává pravomocným a vykonatelným rozhodnutím a pronajímatel může požádat soudního exekutora o vyklizení bytu,“ uvádí advokát.
Osobní ani sociální důvody nezaberou
Osobní nebo sociální okolnosti na straně nájemce, jako je zdravotní stav, finanční tíseň nebo chybějící náhradní bydlení, nejsou právním důvodem pro další užívání bytu. Pro soud je rozhodující jenom to, zda nájem skončil a zda byla výpověď z nájmu platná.
Výzva k vyklizení musí být písemná
„Před podáním žaloby je pronajímatel povinen vyzvat nájemce k vyklizení bytu písemně a poskytnout mu k tomu lhůtu alespoň 14 dní. Současně nesmí probíhat řízení o platnosti výpovědi z nájmu,“ vysvětluje advokát. Pokud se totiž nájemník výpovědi z bytu brání a do dvou měsíců od jejího doručení podal návrh na její přezkum, soud rozkaz k vyklizení nevydá, dokud nebude o přezkoumání rozhodnuto.
Návrh potřebuje důkazy
„K návrhu musí pronajímatel připojit zejména důkazy o skončení nájmu, doručení výpovědi, odeslání předžalobní výzvy a potvrzení o svém vlastnictví bytu. Jsou-li tyto podklady úplné a jednoznačné, soud vydá rozkaz k vyklizení bez jednání,“ popisuje Mgr. Moussawi.
Nájemník se může bránit
Po doručení rozkazu má nájemník 15 dní na podání odporu. „Podáním odporu se rozkaz ruší a věc se dále řeší v běžném soudním řízení. Není-li odpor podán, rozkaz se stává pravomocným a vykonatelným rozhodnutím a pronajímatel může požádat soudního exekutora o vyklizení bytu,“ uvádí advokát.
Osobní ani sociální důvody nezaberou
Osobní nebo sociální okolnosti na straně nájemce, jako je zdravotní stav, finanční tíseň nebo chybějící náhradní bydlení, nejsou právním důvodem pro další užívání bytu. Pro soud je rozhodující jenom to, zda nájem skončil a zda byla výpověď z nájmu platná.
Zálohy
Nájem může a nemusí obsahovat zálohy na energie. Existují dvě možnosti – buď pronajímatel přepíše energie na nájemce a v budoucnu neřeší faktury, nebo je má napsané na své jméno a s nájemcem pak dělá pouze roční vyúčtování. Způsob úhrad energií i služeb je také nutné uvést do nájemní smlouvy.
„Zjednodušeně - nájemné je příjem pronajímatele, zatímco zálohy za služby jsou pouze zálohy a celková výše toho, kolik nájemce nakonec zaplatí, závisí na jeho spotřebě,“ vysvětluje Mgr. Moussawi. Systém záloh tak ovlivňuje výši nájmu.
Příklad: Pokud budou v domě dva stejné byty a jeden se bude nabízet za 12 000, ale s tím, že 10 000 je nájemné + 2000 zálohy, zatímco druhý bude za 14 000 s tím, že nájem je 9000 + 5000 zálohy, tak ten zdánlivě dražší je výhodnější.
Pokuty
Nájemní smlouva může obsahovat povinnost pro nájemníky platit za určitých okolností smluvní pokutu (např. za rušení nočního klid, za bránění revize plynu, nevyklizení po skončení nájmu atd.). Její výše je ale omezená. Nesmí společně s kaucí přesáhnout trojnásobek sjednaného nájemného a navíc nesmí být nepřiměřená. „Jedná se však pouze o omezení výše sjednané smluvní pokuty, za škodu způsobenou pronajímateli tedy odpovídáte v plném rozsahu,“ dodává advokát.
Příklad: Opřeli jste se o starodávnou skříň a vylomili dveře? Majitel může chtít zaplatit škodu, i kdyby přesáhla trojnásobek nájmu.
Služby
Do nájemní smlouvy se vyplatí uvést, které služby zajišťuje pronajímatel (většinou tzv. nezbytné služby jako jsou dodávky tepla a vody, osvětlení a úklid společných částí domu, odvoz komunálního odpadu, provoz a čištění komínu atd.), a které si nájemce zařizuje sám. Vše pak musí pronajímatel řádně vyúčtovat a vznikne buď přeplatek, nebo nedoplatek. Oba jsou splatné do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci, není-li stanovena lhůta kratší.
Nájemník má nárok do vyúčtování nahlížet a pořizovat si kopii. Za neposkytnuté vyúčtování může nájemník požadovat pokutu až 50 Kč za každý započatý den zpoždění.
Zvyšování nájmu
Pronajímatel sice nemůže zvyšovat nájem libovolně, výrazně mu to ale usnadní smlouva na dobu určitou. S každým novým uzavřením (často po roce) může stanovit novou výši nájmu. „Naopak v případě smlouvy na dobu neurčitou má nájemce poměrně vysokou jistotu, že vztah bude trvat a jak vysoký bude mít nájem,“ říká Mgr. Moussawi.
Návrh na zvýšení nájmu musí nájemník dostat písemně a zvýšení nesmí být v posledních třech letech vyšší než 20 %. Navíc pak musí být dodržen časový odstup dvanácti měsíců od posledního zvýšení.
Příklad: Předloni majitel zvýšil nájem o 15 %, letos tak může navrhnout zvýšení jen o 5 %.
Kauce
Před dluhy na nájmu, nedoplatky při vyúčtování nebo škodami v bytě má pronajímatele ochránit kauce (jistota), kterou platí nájemník. Může být maximálně ve výši tří měsíčních nájmů (bez záloh na služby). Po skončení nájmu má nájemník právo na její vrácení, pokud nebyla použitá k zaplacení nějakých pohledávek.
Rada pro nájemníky: Trvejte na potvrzení
Někteří majitelé chtějí kauci v hotovosti, nedají ale nájemníkovi potvrzení. Vyplatí se na něm ale trvat. „Po skončení nájmu musí pronajímatel kauci vrátit, navíc i s úroky za celou dobu nájemního vztahu,“ vysvětluje advokát.
Pojištění
Pojištění se vyplatí oběma stranám. „Pronajímatel by se měl zamyslet nad pojištěním bytu, aby mimořádná situace neohrozila jeho celkovou finanční situaci. V případě nějaké havárie, mu totiž najednou vznikne škoda na bytě a současně vypadne příjem z nájmu, protože nebude moci byt pronajímat,“ doporučuje Mgr. Moussawi. Někteří pronajímatelé tuto povinnost částečně přenášejí na nájemníky a vyžadují, aby si uzavřeli připojištění odpovědnosti domácnosti.
Výpověď z bytu
Vyhodit někoho z bytu bez zákonného důvodu jen tak nejde. Podmínky ukončení se ale liší podle toho, jestli jde o smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou.
•Smlouvu na dobu určitou je možné ukončit dříve, jen pokud je to uvedené přímo ve smlouvě a pro obě strany platí stejná pravidla. Jinak musí být k předčasnému ukončení zákonný důvod (např. porušení povinnosti vyplývající z nájmu).
•U smlouvy na dobu neurčitou může dát nájemník výpověď z nájmu kdykoliv, i bez uvedení důvodu, jen musí dodržet tříměsíční výpovědní dobu.
Naopak pronajímatel může dát v tomto případě nájemníkovi výpověď jen z důvodů určených zákonem, např. za situace, že do bytu se chce sám nastěhovat, příp. ho potřebuje pro své příbuzné nebo děti.
Makléř: Čekat se nevyplatí, ceny porostou i dvojnásobně!
