Podmínky úvěrů zpřísnily: Vyplatí se vám ještě dům na hypotéku?

Vyplatí se pořídit si na hypotéku nemovitost?

„Vyplatí, pokud je cena, lokalita, dispozice či nemovitost zajímavá. Je potřeba se koukat nejen na cenu, ale např. i na stav nemovitosti, abych nemusela do nemovitosti vkládat další peníze navíc na případné rekonstrukce, čímž se mi celková cena prodraží,“ říká Lucie Drásalová, analytička společnosti Partners a pokračuje: „Je dobré se koukat i na dispozici nemovitosti – nejlépe se pronajímají byty 2+1 až 3+1. Zásadní otázka také je, jestli chci nemovitost pronajímat dlouhodobým nájemníkům, nebo budu preferovat krátké pronájmy stylu Airbnb.“

Rusnok udeří na banky kvůli hypotékám. A v Česku chce na práci víc cizinců

Podle toho je dobré přizpůsobit i lokalitu, protože krátkodobé pronájmy mohou být zajímavé především v turistických lokalitách – typicky Praha – ale ve spoustě lokalit úspěch mít nebudou a je lepší volit dlouhodobé nájemníky.

Dále je dobré si zjistit, jaké lokality jsou na tom nejlépe v poměru „cena versus výkon“, čili kupní cena versus potencionální nájem. V tomto ohledu je např. velmi žádanou lokalitou Ostravsko.

Vyplatí se hypotéku refinancovat? Podívejte se na rozhovor:

„Určitě nedoporučuji kupovat nemovitost na pronájem z celých 100 % kupní ceny na úvěr,“ varuje Drásalová. „Pouze pokud by se jednalo opravdu o velmi zajímavou nabídku, kdy kupní cena je výrazně nižší než reálná tržní hodnota – např. nemovitost v dražbě – pak se často vyplatí vzít si na nákup úvěr, ale dobré je mít všechno dobře spočítané,“ dodává analytička. 

Omezené hypotéky

Banky musejí kvůli regulaci ze strany České národní banky od 1. dubna omezovat tzv. 90procentní hypotéky a současně jen velmi opatrně poskytovat hypotéky nad 80 procent hodnoty nemovitosti. Pokud započítáme ještě 4procentní daň z nabytí nemovitosti, podíl kupní ceny, kterou by zájemce o koupi nemovitosti měl mít „v hotovosti“, je poměrně vysoký. Když se přidají ještě stále rostoucí ceny nemovitostí, stává se pořízení vlastního bydlení oříškem, a to i pro bohatší lidi.

Autopůjčka, americká hypotéka, kontokorent. Jak si vybrat finanční injekci?

„Klienti tak hledají cesty, jak svůj záměr financovat – často se bude jednat o kombinaci hypotéky, vlastních peněz a dalšího úvěru. Z nabízených variant je nasnadě úvěr ze stavebního spoření,“ říká Drásalová.

Co je zásadní při pořízení hypotéky?

Poměrně zásadní roli hraje odhad nemovitosti, protože ne vždy kupní cena odpovídá odhadní ceně, kterou stanoví odhadce banky. „Odhad často vychází na nižší částky než kupní cena. Velmi často se s tím potkáváme v lokalitách, kde se již dá hovořit o tom, že realitní trh je mírně přehřátý, jako je Praha nebo Brno,“ upozorňuje Drásalová.

Konkrétní příklad

Při nákupu nemovitosti za dva miliony (což je ovšem v rámci Prahy a Brna podprůměrná cena) se může stát, že odhad bude jen 1,9 milionu.

Banka od dubna půjčí maximálně 90 procent hodnoty, tedy v rámci hypotéky lze čerpat nejvíc 1,71 milionu. Jedná se o 90procentní hypotéku, kde bude vyšší sazba. Pokud by klient chtěl sazbu nižší, řekněme 2,2 %, budeme muset počítat, že to nejspíš bude sazba do 80 procent hodnoty nemovitosti, a tudíž maximálně 1,52 milionu. Zbytek kupní ceny je potřeba dofinancovat. V tomto případě je to 290 tisíc (90procentní hypotéka) + 80 tisíc (4% daň), tedy 370 tisíc.

Nákup v sexshopu i gambling. „Začernění“ výpisu z účtu u půjčky neprojde

Máte vlastních 100 tisíc? „Pokud to je jediná rezerva, doporučuji si ji nechat pro případ nenadálé události, jako je nemoc nebo třeba oprava auta. Pokud má klient ještě další peníze – vázané například v dluhopisech či jiných finančních produktech, dá se tato stotisícová rezerva v klidu použít,“ radí analytička.

Celkově je tedy třeba dofinancovat 270 tisíc korun, ideálně úvěrem ze stavebního spoření, jehož výhodou je jak přijatelná sazba (cca pět procent – předpokládejme, že by šlo o překlenovací úvěr z nově založené smlouvy o stavebním spoření), tak dlouhá splatnost (počítejme v průměru 20 let).

„Pokud by se ale klient rozhodl dofinancovat jiným úvěrem, už by se v rámci celkových nákladů dostal na hodně vysokou splátku. Spotřebitelské úvěry bez zajištění se dávají často nejdéle na osm let a s úrokovou sazbou kolem 10 procent! Nejhorší varianta je samozřejmě nebankovní úvěr, kde jsou sazby ještě vyšší,“ varuje Drásalová.