„Kauce není žádný poplatek ani »vstupné« do bytu. Po skončení nájmu se vrací. I s úroky,“ potvrzuje JUDr. Jakub Svoboda, z advokátní kanceláře Arzinger & Partneři. Účelem kauce, tzv. jistoty, je ochrana pronajímatele před případnými problémy s nájemníkem, např. v případě neplacení nájmu, služeb nebo způsobené škody.
„Jde vlastně o finanční polštář, ze kterého pronajímatel uhradí případné dluhy,“ vysvětluje advokát. Řada nájemníků princip kauce nezná, nebo netuší o povinnosti pronajímatele vrátit ji i s úroky.
Kauce má strop
Výši kauce nemůže majitel stanovit libovolně. Může jít maximálně o trojnásobek měsíčního nájemného (bez energií). „Zákon nerozlišuje, jestli jde o Prahu nebo malou obec – strop je podle občanského zákoníku vždy »tři nájmy«. Kdyby pronajímatel chtěl víc, taková dohoda by byla neplatná,“ říká advokát. Například, pokud je nájem (bez služeb) 20 000 Kč, může být kauce maximálně 60 000 Kč.
Kdy se (ne)vrací?
Během nájmu může pronajímatel s kaucí nakládat, poslední den nájmu ji ale musí i s úroky vrátit. „Pronajímatel může z kauce započíst to, co mu nájemník z nájmu dluží – typicky dluh na nájemném nebo na službách,“ říká advokát. Podle judikatury Nejvyššího soudu musí pronajímatel nájemníkovi říct, na co přesně případně kauci použil.
Rada: Smlouva to jistí
Kauce není povinná. Pronajímatel s nájemníkem se na ní ale můžou výslovně dohodnout, nejlépe přímo v nájemní smlouvě.
Rada: Domluvte splátky
Sháníte nájem, ale nemáte dost peněz na kauci? Zákon nebrání kauci na splátky. Nutná je ale dohoda mezi pronajímatelem a nájemníkem. „Lze domluvit doplatek do určitého data. Celková výše ale pořád nesmí překročit zákonný limit. Kauci je možné dohodnout i v průběhu nájmu. Stejně tak jde (při dodržení limitu) časem změnit i její výši,“ vysvětluje JUDr. Svoboda.
FLOW: Brno dotahuje Prahu. Ceny bytů v centru překonaly hranici 200 tisíc za metr čtvereční, říká developer Vavřík e15
Na budoucí škody myslete včas
Řada sporů kvůli kauy ci vzniká v případě, že pronajímatel chce strhnout peníze za vzniklé škody. Pro obě strany je rozumné mít důkazy o stavu bytu a vybavení na začátku i na konci nájmu (předávací protokol, fotky).
Podle § 2293 odst. 1 občanského zákoníku má totiž nájemník byt odevzdat ve stavu, v jakém ho převzal – nepočítá se však běžné opotřebení při normálním užívání a vady, které má odstranit pronajímatel.
Rada: Spořicí účet to jistí
Pronajímatel s nájemníkem se můžou dohodnout, že kauce bude např. uložena na spořicím účtu pronajímatele a po skončení nájmu se vrátí včetně připsaných úroků. „Nájemník má větší jistotu, že dostane kauci i s úroky zpět, a pronajímatel nemusí po skončení nájmu složitě řešit, jakou úrokovou sazbu použít,“ říká advokát.
Placení úroků pronajímatel neunikne
Skončil vám nájem? Ke kauci musí pronajímatel přihodit i úroky. Nařizuje mu to zákon a nevadí, že o úrocích nájemní smlouva mlčí. „Po skončení nájmu má nájemník právo na vrácení kauce (jistoty) i s úroky, a to ve výši tzv. zákonné sazby,“ vysvětluje JUDr. Svoboda.
Problém je ale v tom, že zákon přímo neříká, jaká »zákonná sazba« to má být. Většinou se proto bere obvyklá výše úroků u úvěrů, které banky poskytují v místě bydliště nebo sídla pronajímatele v době uzavření smlouvy.
Rada: Vyplatí se ozvat
Pokud při konci nájmu pronajímatel vrací jen »holou« kauci, ozvěte se.
Rada: Dejte sazbu do smlouvy
Úroky z kauce si lze upravit přímo v nájemní smlouvě a vyhnout se tak složitému určování »zákonné sazby«. Smluvní úprava pak nesmí zkracovat práva nájemníka, ani je vyloučit. „Nelze sjednat zanedbatelný úrok, natož neúročit vůbec,“ dodává.
Příklad: Rodina Nových si v březnu 2020 pronajala byt na okraji Prahy. Složili kauci ve výši 60 000 korun. Nyní pronájem končí a byt budou opouštět. Podle orientační kalkulačky na webu Sdružení nájemníků ČR (https://urok.son. cz) by za 6 let nájmu měli ke kauci 60 000 korun získat úrok ve výši 28 890 korun!
Vysoké ceny nemovitostí ženou všechno vzhůru
Zdražení nemovitostí (v průměru 12 % za loňský rok) má vliv na celý trh s bydlením. „Cena bytů je základní veličina, která určuje chování celého trhu. Ovlivňuje mimo jiné i výši nájmů,“ potvrzuje Stanislav Kubáček, viceprezident Asociace nájemního bydlení (ANB).
Letos sice nájmy porostou o něco pomaleji, ale podle odhadů ANB vzroste počet nájemníků o dalších 30 – 40 tisíc lidí.
Nájemní bydlení se totiž kvůli vysokým cenám nemovitostí stává volbou už i pro střední třídu. „Předpokládáme, že do roku 2030 bude v nájmu žít zhruba 25 % obyvatel Česka,“ dodává Jakub Vysocký, prezident ANB.
Nevím, v čem budou naše děti bydlet, říká Karel Týc z Natlandu e15
