Šéf Central Group je 12. nejbohatším Čechem a jezdí v porsche: „Nové byty a byty v Praze zlevnit nemohou“

Zlevní někdy byty v Česku?

„Nové byty a byty v Praze zlevnit nemohou a nezlevní. Důležité je dělat vše pro to, aby se udržela cenová úroveň a aby se vylepšovala dostupnost bydlení postupným snižováním úrokových sazeb.“

Nemohou nějakým hnutím osudu zlevnit stavební materiály, pracovní síla?

„Ve větším rozsahu ne. Ten hlavní problém ale je neuvěřitelně dlouhý developerský proces. My čekáme na stavební povolení standardního bytového domu deset a více let a váže nám to peníze. Kdyby se rychleji povolovalo, máme předvídatelné etapy projektu, vše nám navazuje. Kvůli zdlouhavým procesům jsou byty zbytečně o 15 % dražší.“

Takže to chce lepší legislativu?

„My měli velké očekávání od připravovaného stavebního zákona (novela z díly současného kabinetu má platit od června 2024 – pozn. red.). Ďábel je ale v detailu. Zákon dělají prováděcí předpisy a my pořád nevíme, jaké budou. Je také velká pravděpodobnost, že se nestihne digitalizace celého systému. Ale my už potřebujeme vědět, podle čeho projektovat, stavět. I kdyby ten zákon dopadl zlatě a začal fungovat, praktický efekt se projeví tak za tři, čtyři roky, protože se to vždy na začátku trochu ladí. A ano, pokud to dopadne úplně zlatě, tak mohou být byty levnější o 15 procent.“

Co znamená zlatě?

„Ministerstvo kdysi deklarovalo, že by mohlo být stavební povolení vydané do roka. Ale člověk nemůže být naivní a věřit tomu, co deklarují politici. Kdyby se to osekalo z 10 let na 2-3 roky, bylo by to zlaté, úplně by to stačilo.“

Kolik v dohledné době pustíte na trh bytů?

„Když loni zdražily hypotéky na trojnásobek, tak jsme jako první developer na trhu stávající projekty zastavili, ač jsme měli povolení. Šlo o asi 800 bytů. Jinak by nám nevycházel byznysplán. Poptávka se oživuje, prodeje nových bytů oproti loňsku vzrostly o 90 procent, takže pouštíme těch 800 bytů a do konce roku chceme do nabídky zařadit dalších 2700 bytů. Věříme, že z nejhoršího jsme venku a že příští rok už budou úrokové sazby výrazně dole. Roku 2025 by se pak mohly vrátit na úroveň kolem 3 procent, což je psychologická hranice, kdy se splátka hypotéky rovná nebo velmi blíží měsíční splátce nájemného. V tu chvíli zafunguje zdravý selský rozum a přístup českého člověka, že je po letech lepší mít splacený byt hypotékou, než jen krabici účtů za uhrazené nájemné.“

Vy jste jinak drželi prodeje díky marketingovým bonusům – garance hypotéky 2,99 %, sleva o půl až celý milion z ceny bytu. Kolik vás to stálo?

„My když neseme do banky miliardový balíček hypoték, tak dostaneme lepší ceny, než jsou na trhu, ale na 2,99 se nedostaneme, takže musíme to procento nebo procento a půl dotovat. Totéž ty bonusy u cen bytů. Ročně nás to stojí mnoho desítek milionů korun, ale prodejům to pomáhá.“

A pořád se to vyplatí.

„Spíš je to potřeba. My nejsme menší developer, který se na dva roky zapouzdří, vše zmrazí, propustí lidi a počká na oživení. My ten byznys nemůžeme zastavit. Jsme největší na trhu, děláme to 30 let, a když propustíme naše lidi, hrozí, že už bychom je nenabrali zpátky.“

Plánujete nějaké nové bonusy?

„My ty stávající garantujeme do konce roku. Některé možná ponecháme, ale ve výrazně omezenějším rozsahu. Letošní rok je obecně rok klienta.“

Jak moc můžete vstoupit do politiky centrální banky, která nastavuje úrokové sazby a ovlivňuje tím i ceny hypoték?

„My děláme analýzy trhu, které zveřejňujeme, a řada institucí se na naše statistiky odkazuje. S panem guvernérem Michlem jsme v nějakém osobním kontaktu, diskutujeme.“

Jste přátelé? Jdete na pivo?

„Setkáváme se na konferencích i neformálním způsobem. Neřekl bych, že jsme kamarádi, ale bavíme se. Já mu říkám, že politika ČNB (nesnižování základní úrokové sazby – pozn. red.) dusí trh, což je moje byznysové hledisko. Z pohledu občana, voliče, nebo i národní banky, pokud se opravdu pak inflace sníží na 2 procenta, což se plánuje na začátek příštího roku, tak to smysl má.“

Kraus pro Blesk: Mé pochopení pro Araby skončilo 7. října. Nechceme vidět, když někdo seká hlavy dětem

ČNB také konstatuje, že jsou nemovitosti pro domácnosti nadhodnocené 60 %, což znamená, že byt, který stojí 5 milionů, by měl stát 3 miliony. Co říkáte na tohle?

„To oni nevztahují k nákladům, ale ke kupní síle. Ta je u nás podstatně nižší než ve srovnání se západní Evropou.“

Podle statistik za 10 let novostavby v Praze zdražily o 175 procent, v Brně o 190 procent. Mzdy takhle rychle nerostly ani přibližně…

„Ano, ale je potřeba vnímat jednu věc: jestli stavím bytový dům v Praze nebo v Berlíně, tak mě to z principu vyjde nákladově podobně. Tam dokonce možná o něco levněji. Jenže Němci mají v průměru třikrát vyšší příjmy než Češi. Proto je u nás zásadní problém v dostupnosti bydlení. A jedna taková glosa: všichni si myslí, že developeři jsou ti nejhorší a nejvíc na tom všem vydělají, ale fakticky na novém bytě nejvíce vydělá stát. Jenom na DPH za průměrný byt v Praze (cca 70 metrů čtverečních – pozn. red.) inkasuje v průměru 1,5 milionu korun. Má své jisté, aniž by pomáhal legislativou, praxí úřadů. To stát způsobil, že povolování trvá 10 let.“

Stát to DPH sníží...

„Ano, to je opravdu jedna z mála pozitivních věcí, že se pro nové byty od ledna sníží DPH z 15 na 12 procent. Tedy pokud (konsolidační – pozn. red.) balíček opravdu projde. To je z ceny průměrného pražského bytu čtvrt milionu korun dolů a my už jsme to propsali do aktuálních ceníků. Nic to ale nemění na tom, že stát pořád bude dostávat cca milion a čtvrt. Tím, jaké je rozpočtové určení daní, ale stát posílá neúměrně málo obcím a městům na výstavbu škol, čističek silnic, prostě infrastrukturu…“

Zvýší se i daň z nemovitosti a oproti původním plánům peníze navíc půjdou obcím.

„To je správný krok.“

Tak nač ta kritika? Protože já vám vlastně jeden po druhém vyjmenovávám ty pozitivní momenty.

„Já se jen snažím ukázat, proč jsou byty drahé. Protože krom toho, že vše strašně dlouho trvá, tak Praha na svoje investice dostává málo peněz a je tu systém tzv. kontribucí, tedy příspěvků investorů do rozvoje území. To se vztahuje na rozvoj brownfieldů (zanedbaná nemovitost, pozůstatek průmyslové, zemědělské či jiné činnosti – pozn. red), kde musíte demolovat, dekontaminovat na své náklady a nově je ještě platíte 2300 korun za metr městu na rozvoj. To je další čtvrt milion na průměrný byt.“

Kolik na tom samém bytě vydělá Central Group?

„Pohybujeme se v rozmezí 5 a 10 procenty ceny. Dejme tomu, že ten sedmdesátimetrový v Praze se pohybuje kolem 10 milionu korun a náš zisk tvoří také ta desetiletá, dvanáctiletá činnost před samotným prodejem. Někdy je to kratší, někdy delší. A za celou tuto dobu vyděláme na tom jednom bytu 500 tisíc až milion korun.“

Vy mi opravdu říkáte, že na tom víc »trhne« stát než vy?

„Jednoznačně to říkám a je to ověřitelná pravda.“

Je podle Dušana Kunovského bydlení právo, jak říká řada aktivistů i politiků?

„To je úplný nesmysl. To je, jako kdybych měl právo, aby mi stát zajistil zotavovnu, abych měl kam jet na dovolenou. Má stát začít stavět hotely, anebo fabriky, protože já mám právo na práci?“

Vy si nemyslíte, že má stát ve větší míře stavět vlastní byty?

„Je to velké politické téma, ale jaké úkoly má stát? Soukromník nepostaví energetickou infrastrukturu, dopravní infrastrukturu, vysokorychlostní železnici. Stát se musí postarat o bezpečnost, zajistit sociální služby, a pak si říct, na co mu ještě zbývají prostředky.  Ale postavit bydlení, hotel, kanceláře, výrobní závody, to soukromý sektor umí.“

Jenže ve chvíli, kdy to ten soukromý sektor postaví, tak v Praze stojí garsonka 5 milionů korun…

„On to ani ten státní sektor nepostaví levněji než my. Naopak. Levněji to postavíme my. Míra neefektivity veřejného sektoru je z principu daná tím, že jsou vázáni zákonem, aby zadávali veřejné zakázky. Stát má jiné fungování, než je určitá flexibilita sektoru soukromého. Ale hlavně: stát jste vy, jsou to vaše daně. Pokud v České republice 80 procent lidí bydlí ve svém a 20 procent bydlí v nájmu, tak je fér, aby těch 80 procent daňových poplatníků dotovalo zvýhodnění těch 20 procent, kteří si chtějí pořídit bydlení vlastní?“

Promiňte, ale to je takový ten přístup: ať sousedovi umře koza…

„Vůbec ne. Je to pragmatický přístup. Pokud se ta politika schválí, včetně tendence blížit se k západní Evropě v regulacích či v nějakém marxistickém přístupu, tak to stát může klidně dotovat, může to klidně postavit, může to výhodně pronajímat. Může to i rozdávat! Třeba to někomu nažene hlasy. Ale pořád platí, že osmdesát procent, co bydlí ve svém, dotuje ten zbytek.“

A těch 20 procent lidí, o nichž mluvíte, mají sen, že budou něco vlastnit? Anebo mají jenom sen, že si budou moci dovolit nájem?

„Ale víte, jak to je. On by každý chtěl mít vlastní byt. A nejlépe v Praze a nejlépe na Vinohradech. A to fakt není právo každého.“

Proč Češi tak trvají na vlastním bydlení? Oproti Vídni a Berlínu, kde je v pronájmu zhruba 60 procent lidí, je v Praze, jak jste uvedl, v pronájmu 20 procent lidí.

„Já už jsem to říkal, je to zdravý selský rozum. Když je splátka hypotéky podobně vysoká, jako nájem, je pragmatické se uskromnit, zadlužit se, ale po dvaceti nebo třiceti letech mít vlastní byt. Já si nemyslím, že jsme v tomhle nějak zaostalí oproti západní Evropě.“

Ve Vídni je třeba na vlastní byt 9,5 ročních mezd, v Berlíně 8,6, v Praze rovnou 17. Tak proč tedy ti Berlíňané a Vídeňáci nebydlí ve vlastním, když je to pro ně vlastně jednodušší, finančně výhodnější?

„Je třeba vnímat historickou genezi u nás nastavenou velkou privatizací bytového fondu v 90. letech. Ta ten trend nastavila. Asi k tomu tehdy ta veřejná správa mohla přistupovat s větší rozvahou, ale tím, že do fondu přinesli nové investice noví majitelé, kteří byli motivováni vlastnictvím, je ten bytový fond zateplený, vypadá dobře a podobně. Nebýt privatizace je vzhledem k ekonomice země v 90. letech klidně možné, že by ty baráky spadly.“

Zkrátka Češi si tehdy zvykli své bydlení vlastnit?

 „Ano a opakuji, je v tom zdravý selský rozum. A nemovitost postupem času roste.“

To sice ano, ale co si za ty peníze koupíte, když rostou ceny i všech ostatních nemovitostí?

„Máte aspoň nějaké zázemí, zajištění na stáří. Nelze vyloučit, že stát z hlediska sociálního, důchodového systému zkolabuje.“

Šéfka Úřadu vlády v Hráčích: „Budeme propouštět.“ Kolik lidí skončí na dlažbě?

Víte, kolik z bytů, které prodáte, je investičních? Třeba v širším centru?

„Těžko můžeme lidi lustrovat. Máme hodně lidí, kteří investují peníze a uvažují o tom, že to bude byt pro děti, které však ještě studují, takže do té doby se byt pronajímá. Jestli tohle je anebo není investiční byt, což má dnes takové neoblíbené konotace…“

Vy s tím nesouhlasíte?

„Ten byt vznikne, ten byt zaplatí státu daň, aby ten stát mohl fungovat, aby fungovalo školství, zdravotnictví… no a v naprosté většině případů ten byt nezůstane prázdný, ale plní svoji funkci tím, že se dostane na nájemní trh.“

A ten podíl investičních bytů?

„Myslím si, že to může být od 10 do 35 procent podle lokality.“

Dívala jsem se na váš projekt Parkové čtvrti na Žižkově a tam 4+kk s terasou stojí 21 milionů korun. Kdo je typický klient, který si toto koupí? Skupují to tady pořád bohatí Rusové?

„Dříve zahraniční klientela tvořila významnou součást. S vpádem Ruska na Ukrajinu se ta situace zásadně zlomila a my máme absolutní minimum zahraničních klientů. Nepočítám do toho Slováky, protože ti tady tradičně investují a my je nevnímáme jako cizince. Ostatní zahraniční klientela tvoří jednotky procent. A od ruské klientely jsme se záměrně odřízli. Nemůžeme odmítnout prodat Rusovi byt, ovšem jako první a možná jako jediní na trhu jsme se rozhodli, že co se děje, je neakceptovatelné z hlediska mezinárodního práva i morálky a že my neprodáme byt Rusovi nebo Bělorusovi, který nepodepíše prohlášení, že odsuzuje politiku svého státu vůči Ukrajině.“

To bylo tehdy hodně kontroverzní, ale zapadlo to v ryze válečném zpravodajství. Jak jste si to právně obhájili?

„My jsme to právně vyhodnocovali, vedli o tom korespondenci s úřadem ombudsmana, který tu naši politiku napadl. Ale na naší straně je rozhodnutí Ústavního soudu, který už v obdobné záležitosti vynesl rozsudek.“

Nebyla to zpětně chyba? Diskriminační to je a peníze vám to asi také nějaké sebralo.

„Je to nestandardní, ale stojím si za tím. Vyplývá to z mého bytostného přesvědčení, že to, co se na Ukrajině děje, je nehoráznost. A nezměníme to, dokud ten konflikt neskončí. Asi to pro nás bylo byznysově nevýhodné, ale někdy musí převážit morálka.“

Před některými architekty když zmíníte Central Group, tváří se na to, jako kdybych vyslovila McDonalds nebo KFC. Přijde jim to všechno stejné, standardizované, optimalizované pro zisk, architektonicky neodvážné, co vy na to?

„Já vlastně nevím, jestli mám tím srovnáním s McDonaldem být zarmoucený, anebo jestli mám být potěšený. Je to největší a nejúspěšnější síť restaurací na celém světě, mají nastavený systém, který jim funguje. Vůbec bych tím neopovrhoval. My máme segment dostupného bydlení, tedy střední segment, který tvoří 60 procent naší nabídky – typicky třeba Tesla Hloubětín, což jsou nejprodávanější byty v Praze. Pak máme nadstandardní segment, typicky Parková čtvrť na Žižkově, to je 30 % nabídky, a pak asi 10 %, to je to takzvané prémium. Zmínil bych projekt na Kavčích horách, který děláme s panem architektem Pleskotem, nebo rozvlněné věže, které plánujeme s paní Evou Jiřičnou. Vždycky musíte vědět, na jakou lokalitu a na koho míříte, a jaké jste mu ochoten nabídnout ceny.“

Tedy ten poměr 60:30:10 si chcete nechat, ten vám funguje?

„Ano, protože je to podle nás zdravě nastavené. Já jsem praktický, pragmatický člověk, já ani nečerpám úvěry a všechny peníze už 30 let vracím zpátky do byznysu a veškerý provoz firmy financuji z vlastních zdrojů. Je to taková zdravá základna, která se potkává i s naší klientelou. Já fandím kolegům, co dělají ty fajnovosti.“

To je zajímavý termín…

„Ale ono je to krásné, ono je dobré to vidět. Je to ekonomicky složitější, ale městu to bezesporu sluší. My také příští rok představíme nějaké »fajnovosti«, ale nikdy na nich nebude stát ta hlavní nabídka Central Group.“

Dohledala jsem si, že jste docela dlouho bydlel v nájmu. Jak to?

„Jsem asi taková kovářova kobyla. Je tomu tak 15 let. Bydlel jsem v nájmu, protože to byl byt, který jsem měl hned vedle kanceláře, a pro mě to znamenalo obrovskou úsporu času. V současnosti ale bydlím v našem projektu, který jsme postavili v Radlicích, mezi našimi klienty, a jsem tam spokojený.“

Vy jste 12. nejbohatší člověk dle Forbesu a bydlíte v bytě? Čekala bych vilu na Ořechovce.

„To mi nic neříká, já mám rád byty.“

Stěžují si sousedi, že dupete? Anebo se vás bojí?

„Moje malá dcerka se tam, pravda, občas proběhne. Ne, máme velmi dobré vztahy, nikdo si nestěžoval.“

Nechodí za vámi, že jim zatéká na balkon, praská omítka? S těmihle stížnostmi, které nemáte kapacitu řešit?

„S tím jsem se nesetkal a myslím, že snad nikdo z našich klientů, co si od nás kdy koupil byt, si nestěžoval. Řada z nich v současnosti může tu nemovitost prodat za dvojnásobek, trojnásobek.“

Vy jste k nám dnes přišel sám, zaparkoval jste někde v Pražské tržnici, proč nemáte šoféra?

„Tak snad se nenechám vozit.“

S odhadovaným jměním přes 30 miliard korun byste klidně mohl.

„Asi bych to ufinancoval (smích), ale není žádný problém sednout do auta a dojet. Já nepotřebuji žít obklopený týmy asistentů. V podstatě žiju relativně normálně, nemám letadlo, ani loď, dobře, mám auto…“

Čím jste přijel? Slyšela jsem, že máte zálibu v porsche.

„Porsche 911, je to pro mě ikonická záležitost, designem i motorem. A používám ho v podstatě každodenně, v létě i v zimě. Člověk je z toho trochu vyklepaný a existují výrazně pohodlnější auta, ale pro mě je to radost.“

Za co ještě utrácíte?

„Protože dělám už 30 let to samé, tak abych nevyhořel, nastavil jsem si život tak, že 50 procent trávím prací, 50 procent cestováním. Tedy teď o něco méně, protože mám malou dcerku, která chodí do školky, ale dříve to tak opravdu bylo.“

Takže výprava na Severní pól už nehrozí.

„Tam jsem byl a jsem za to rád. My jsme vlastně uspořádali expedici, na kterou s námi šla první Češka, moje kolegyně Míla Netolická. V tom to bylo unikátní, ale také jsme trochu omrzli a bylo to těžší, než jsme čekali. O to větší mám respekt vůči dřívějším dobyvatelům, kteří neměli ten servis, co my. My jsme si mohli v případě komplikace zavolat helikoptéru, a sice to bylo velmi těžké, ale byl to výlet.“

Říkáte helikoptéra a mě napadá Petr Kellner. Byla jeho osudná nehoda pro vás také impulsem, proč zvolnit?

„Byl to šok. Člověk si pak uvědomí, že nic netrvá věčně, že na tom světě jsme na chvíli, že to máme půjčené a nikdy nevíme, kdy přijde nějaký problém. Určitě to na mě dopadlo.“

Central Group bude v následujícím roce slavit 30 let. Jak?

„Je to kulaté výročí a k němu si připravujeme nové logo. Na tom současném je to stáří trochu vidět.“

Je takové devadesátkové…

„To svědčí o našem konzervativismu a kontinuitě. Ale ke třicátinám celá ta firma a nejen logo projdou takovým refreshem, modernizací. My slavíme vždy v únoru a děláme velký charitativní galavečer v Obecním domě pro naše zaměstnance, obchodní partnery, lidi z politiky, úřadů. A teď jsem si udělal radost, že nám k třicátinám zahraje kapela Smokie, kterou mám moc rád.“

Kdo je DUŠAN KUNOVSKÝ?

• Narodil se 22. listopadu 1971, jeho matka vystudovala architekturu.
• Sám vystudoval práva na Univerzitě Karlově v Praze a díky stipendiu pokračoval ve studiu na britské univerzitě v Cambridgi.
• Roku 1994 založil firmu Central Group, s níž zajišťoval rozdělování parcel a jejich rozprodej.
• Vzhledem k poptávce se začali věnovat i stavbě rodinných domů.
• V současnosti je Central Group největší rezidenční stavitel v Česku a staví velké bytové komplexy v hlavním městě.
• Kunovský je nyní s odhadovaným majetkem cca 33 miliard korun podle Forbesu 12. nejbohatším Čechem.
• S partnerkou má dvouletou dceru.
• Jeho vášní je cestování – zdolal Severní pól, jel Rallye Dakar.