1 Důraz na vzhled
Čerstvě vymalované stěny, nová plovoucí podlaha a moderní kuchyňská linka dokážou na prohlídce vytvořit klamný dojem, že je byt ihned připraven k bezstarostnému pronájmu. Právě zde ale číhá největší nebezpečí. „Při prohlídce se nenechte opít novou výmalbou nebo moderní kuchyňskou linkou. Často jde jen o kosmetické maskování reálných problémů, jako jsou tepelné mosty, plísně nebo zastaralá elektroinstalace. Vždy se ptejte na historii budovy, plánované investice společenství vlastníků (SVJ) a výši fondu oprav. Pokud plánuje SVJ v nejbližší době celkovou rekonstrukci zateplení a dům na ni nemá naspořeno, vaše investiční kalkulace vezme velmi rychle za své,“ varuje Lukáš Kmenta z Huntsman Building Solutions.
2 Stav budovy
Kupujete-li byt v osobním vlastnictví, budoucí náklady nekončí u vašeho prahu. Jako spoluvlastník se budete podílet na všech budoucích opravách obvodového pláště i společných prostor budovy. Zvýšenou pozornost vyžadují především přízemní, suterénní a podkrovní jednotky, kde hrozí vzlínající vlhkost nebo letní přehřívání a zimní úniky tepla.
„U investičního bytu se investoři často soustředí jen na lokalitu a výnos, ale z technického hlediska bývá kámen úrazu jinde. Doporučuji prověřit nejen interiér samotného bytu, ale hlavně stav celé budovy - střechu, zateplení, stoupačky i stav základů. Špatně vyřešená izolace nebo vzlínající vlhkost v suterénním či přízemním bytě dokáže zvednout náklady na opravy o stovky tisíc a na měsíce vám blokovat nájemní výnos,“ doplňuje Kmenta.
3 Drahé energie
Doby, kdy se zájemci o pronájem dívali pouze na částku čistého nájmu, jsou pryč. Vzhledem k cenám energií tvoří výdaje za vytápění a provoz zásadní položku celkového rozpočtu domácnosti. Pokud má budova vysoké tepelné ztráty, nájemníkům se bydlení prodraží a majitel musí jít s požadovaným nájmem dolů.
„Energetická náročnost budovy dnes přímo ovlivňuje atraktivitu bytu pro nájemníky a výši vedlejších nákladů. Byt v nezatepleném domě s původními okny znamená vysoké účty za topení, což nájemníkům buď prodraží bydlení, nebo vám ukrojí z požadovaného nájmu. Dnes už nestačí řešit jen to, za kolik byt koupíte, ale jaké budou jeho reálné provozní náklady v horizontu dalších deseti let,“ upozorňuje Lukáš Kmenta.
4 Vynechání odborníka
Laické oko většinu skrytých stavebních vad neodhalí. Pozvání zkušeného technika či stavebního inspektora s termokamerou a měřiči vlhkosti se proto vyplatí každému kupujícímu. Odhalené nedostatky v zateplení či hydroizolaci navíc nemusí znamenat konec obchodu, ale naopak příležitost k vyjednání výhodnější slevy z kupní ceny.
Čtyři zásady pro dobrou koupi
- Prověřte budovu jako celek: Zajímejte se o stav střechy, suterénu, základů i stoupaček.
- Ptejte se na hospodaření SVJ: Zjistěte zůstatek fondu oprav a plánované investice do zateplení.
- Hlídejte energetickou náročnost: Nízké provozní náklady zaručí zájem spolehlivých nájemníků.
- Přizvěte nezávislého odborníka: Včasná technická prohlídka zabrání nečekaným výdajům v řádu stovek tisíc korun.
