„Cenové nůžky mezi byty a zejména staršími rodinnými domy se rozevřely natolik, že pro řadu domácností začíná nákup rodinného domu před generální rekonstrukcí dávat větší smysl i za cenu následných investic,“ vysvětluje Hendrik Meyer, šéf skupiny EHS, kam patří i digitální realitní služba Bezrealitky. Šanci na úspěšný prodej tak má i řada nemovitostí, o které dříve nebyl zájem.
Ceny rostou
Jenže tam, kde je vyšší poptávka, roste i cena. „Celková hodnota prodaných domů meziročně výrazně vzrostla,“ potvrzuje Michal Makoš, ředitel Reas.cz. Průměrné ceny se vyšplhaly na 6,6 milionu Kč. Zvyšuje se zájem o dříve cenově dostupnější regiony, jako jsou Ústecký či Liberecký kraj. „Kupující hledají kompromis mezi cenou, kvalitou bydlení a dostupností,“ uvádí Makoš. Čekat na pokles cen přitom nejspíš nemá smysl. „Letošní rok bude ve znamení dalšího tlaku na ceny, zejména v okolí velkých měst,“ dodává.
6 nejčastějších realitních triků
Prodáváte nebo kupujete nemovitost? Pozor, ať nenaletíte na některý z triků realitních kanceláří. Nejčastější praktiky popisuje JUDr. Ondřej Preuss z dostupnyadvokat.cz
TRIKY při prodeji
Exkluzivní smlouva dává realitce výhradní právo k nabízení vaší nemovitosti. Po dobu její platnosti nesmíte prodej svěřit nikomu jinému, včetně vás samotných.
Rada: Exkluzivita je v pořádku, ale jen na určitou dobu. Pokud jste spotřebitel, lze výhradní smlouvu sjednat maximálně na 6 měsíců. Poté ji lze prodloužit, ale až 30 dní před jejím uplynutím.
Okamžitý odkup nemovitosti by měl ideálně fungovat tak, že si realitka koupí vaši nemovitost za tržní cenu a pak si ji sama prodá. Háček je v tom, že nemovitost sice koupí, ale značně pod cenou.
Rada: Pokud se rozhodnete pro okamžitý odkup realitní kanceláří, určitě si přizvěte nezávislého odhadce nemovitostí.
Obcházení majitele funguje tak, že makléři bez vašeho vědomí využijí váš inzerát k vytvoření vlastní nabídky. Pokud se jim pak ozve zájemce, kontaktují vás s kupcem a chtějí podepsat (a zaplatit) zprostředkování.
Rada: Zprostředkovací smlouvu můžete vždy odmítnout. Vyplatí se ale prevence. Stačí vložit fotografie, které máte v inzerátu, do některého z programů, který dokáže najít, kde všude jsou vaše fotky vystavené (např. TinEye).
TRIKY při koupi
Umělý nedostatek nemovitostí či údajný nadbytek zájemců využívají makléři k vyvinutí časového tlaku. Kupec si pak koupi dost nepromyslí či si pořádně neprostuduje smlouvy. Hrozí problémy ve formě skrytých poplatků, netransparentní ceny nebo třeba nejasnosti okolo kupované nemovitosti.
Rada: Nespěchejte na podpis kupní ani rezervační smlouvy. Vše si důkladně promyslete a veškeré smlouvy si nechte zkontrolovat advokátem.
Zatajování problémů, tedy že se realitka zapomene zmínit, že do domu zatéká, je problém s izolací a kotel už dosluhuje. Podle zákona o realitním zprostředkování má ale makléř povinnost sdělit kupujícímu všechny známé vady, jinak může nést odpovědnost za škodu.
Rada: Skryté vady je nutné vytknout bez zbytečného odkladu po jejich zjištění, nejpozději do 5 let od převzetí nemovitosti. U závažných vad lze požadovat slevu, případně při podstatném porušení smlouvy i odstoupit od smlouvy.
Rezervační poplatek, platíte, pokud máte o nemovitost vážný zájem. Jenže můžou nastat problémy, kvůli kterým nemovitost nakonec nekoupíte (prodávající si prodej rozmyslí, banka vám neschválí hypotéku, na nemovitosti vázne exekuce apod.). Jenže realitka vám odmítne peníze za rezervaci (nebo jejich část) vrátit.
Rada: Pečlivě si pročtěte rezervační smlouvu, zda v ní není uvedeno, že poplatek je nevratný, pokud obchod neproběhne, bez ohledu na příčinu. Před podpisem rezervační smlouvu konzultujte s právníkem.
Jak koupit a nenaletět?
Koupě nemovitosti je náročný krok. „Už při první myšlence na koupi domu by si lidé měli ujasnit, jaké mají finanční možnosti,“ říká Michal Makoš. Je nutné mít jak finance na koupi, tak na opravy.
✓ Zkontrolujte územní plán
Máte vybraný konkrétní dům? Projděte si územní plán. „Nová silnice za domem nebo velký projekt za rohem může zásadně proměnit, jak se vám tam bude bydlet. Naopak nenápadná oblast může díky nové infrastruktuře příjemně překvapit,“ doporučuje Lucie Starovičová z Bezrealitky.
✓ Prověřte technický stav
„Klíčové je nepodlehnout hezkému interiéru a soustředit se na stav střechy, rozvodů a vytápění,“ radí Makoš. Zaměřte se i na vlhkost a plísně, které můžou být způsobené špatnou izolací, zatékající dešťovou vodou či závadou na potrubí. U starších nemovitostí je riziko těchto vad výrazně vyšší.
✓ Zhodnoťte občanskou vybavenost
Promyslete, jak se vám v místě bude žít a jaká je v místě občanská vybavenost. Jak dlouho pojedete do práce? Jsou poblíž školy, lékaři nebo obchody? Nedejte jen na proklamované informace v inzerátu. Dojezdovou vzdálenost si ověřte i ve špičce.
✓ Zajděte na katastr
„V katastru nemovitostí si prověřte věcná břemena, předkupní právo, zda na nemovitost není uvalena exekuce nebo zda majitel je skutečný majitel,“ radí Starovičová. Hodí se prověřit i hlukovou mapu.
✓ Opatrně s podpisem
Zkontrolujte jak kupní, tak rezervační smlouvu a projděte si podmínky, např. kdy je vratný rezervační poplatek. „Může se stát, že pokud nezískáte hypotéku a chcete rezervaci vypovědět, musíte rezervační poplatek zaplatit, což při dnešních cenách nemovitostí jsou stovky tisíc,“ varuje odbornice.
✓ Využijte úschovu
K zaplacení nemovitosti využijte úschovu peněz. „Peníze by nikdy neměly putovat přímo od kupujícího k prodávajícímu bez zajištění a měla by je vždy spravovat třetí strana. Finance se uvolní až ve chvíli, kdy jsou splněny všechny podmínky ve smlouvě,“ říká Starovičová.
✓ Zásadní je zápis
Skutečným vlastníkem jste až po zápisu do katastru nemovitostí. Podpis kupní smlouvy ani zaplacení ceny nestačí. „Tento okamžik rozhoduje o tom, kdo má k nemovitosti skutečné vlastnické právo a může s ní právně nakládat. A právě až několik dnů poté, co katastrální úřad provede zápis nového vlastníka, se převádějí peníze z úschovy (advokátní, notářské či bankovní) na účet prodávajícího,“ dodává.
Makléř: Čekat se nevyplatí, ceny porostou i dvojnásobně!
