Byty budou v příštím roce dál zdražovat, i kvůli zpackané digitalizaci. Expert: Stát se střílí do páteře

Pryč jsou časy, kdy byl bytový trh prakticky zamrznutý. Kunovský vzpomíná, že Central Group, který staví byty hlavně v Praze, musel v roce 2022 vymýšlet „doslova psí kusy“, aby prodeje alespoň trochu nastartoval.

Lidé ale nepřestali toužit po vlastním bydlení, jen hypotéky zdražily natolik, že se staly pro mnoho občanů nereálnými. Dnes už jsou úrokové sazby nižší a poté, co vloni trh začal oživovat, tak letos se tzv. odložená poptávka projevila naplno. „Už se blížíme k rekordním hodnotám,“ hodnotí Kunovský, který ale očekával, že hypotéky zlevní víc. „Zatím je prodáno za první tři čtvrtletí nějakých skoro 5400 bytů, což je dvojnásobek a fantastické číslo za ten letošek,“ porovnává developer s loňskem.

Podle něj ceny nových bytů v roce 2024 vzrostly o 7 procent. „Rostou rychleji, než čekala i Česká národní banka (ČNB) ve své zprávě o finanční stabilitě, ta čekala růst okolo 5 procent,“ popisuje Kunovský. Ceny starších bytů meziročně vzrostly skoro o 12 procent. „Predikce je, že růstový trend bude pokračovat i v příštím roce,“ navazuje developer opět s odkazem na analýzu ČNB.

Kunovský: Chceme jasná pravidla

Hlavní problém, který ceny bytů zvyšuje, podle zástupců Central Group zůstává už roky stejný. V Česku nelze provádět výstavbu dostatečně rychle, brání tomu pomalé povolovací procesy. Kunovský stav věcí vnímá jako stále horší a horší. „Já jsem životní optimista, ale po 30 letech začínám být takový opotřebovaný optimista,“ říká sklesle developer.

„Byznys musí pracovat s tím, komu ho voliči a koaliční vyjednávání dodají. Za těch 30 let jsem zažil devět primátorů a 15 ministrů pro místní rozvoj. Musíme si poradit se vším, ale zkrátka dře to,“ navazuje Kunovský, podle kterého by bylo třeba, aby v Praze bylo ročně povoleno 10 tisíc nových bytů. Jenže se povoluje jen půlka. Poptávka tak dramaticky převažuje nad nabídkou, což žene ceny bytů nahoru.

Obce ohrožené sociálním vyloučením? V Česku jich přibylo za rok 80! …a čeká se další zhoršení!

Kunovský podotýká, že touží zejména po jasných podmínkách pro podnikání. „Nadělte nám pravidla, nadělte nám dlouhodobý systém. Podle něj budeme fungovat, snažit se uspokojit poptávku, dělat naše produkty, platit vám daně, potřebujeme prostě pravidla,“ zdůrazňuje.

Digitalizační fiasko

Příkladem neustálé změny pravidel byl například stavební zákon, který je pro developery klíčový. „Ten zákon měl 26 novel a spousta z nich byla cesta do pekel dlážděna dobrými úmysly,“ říká Kunovský. Ve chvíli, kdy se pak stavební řízení začalo digitalizovat, tak se stalo terčem politického boje. Nejdříve vše mělo platit od půlky roku 2023, pak se to o rok posunulo. Posléze celá digitalizace zkolabovala a teď je nový termín rok 2028 – zpoždění 5 let.

„Stát se svou neschopností zrychlit povolovací procesy sám střílí ne do nohy, ale rovnou do páteře. Jen z připravovaných bytů v Praze by na DPH mohl získat přes 175 miliard korun,“ hněvá se Kunovský, který je jedním z nejbohatších Čechů. Podle něj jsou byty důsledkem tohoto chaosu minimálně o 15 procent dražší, než by musely být. 

Novinky pro peněženky Čechů: Kdo dostane méně při spoření na stáří? Změny zasáhnou i hypotéky a insolvence

Kroky kabinetu Petra Fialy (ODS) podle něj škodí i samotné firmě. „Musím říct, při současné rádoby pravicové vládě, která přicházela s tím, že nebude zvyšovat daně a zlepší byznysové prostředí, tak nám byznysové prostředí zásadně zhoršila a znepřehlednila,“ nebere si servítky developer, který zároveň přiznal, že kvůli změnám zavedeným Fialovou vládou ročně platí na daních o 50 milionů korun víc.

Praha horší než Vídeň či Berlín

Vysoké ceny bytů se propisují i do tzv. Indexu dostupnosti bydlení, který Central Group sestavuje. To je ukazatel, kolik ročních průměrných hrubých mezd je třeba na koupi průměrného 70metrového bytu v Praze. Aktuální průměrná hrubá mzda v metropoli je 63 820 korun a cena bytu 11 250 407 korun.

Výsledek? Praha je aktuálně na čísle 14,7 – tedy tolik mezd potřebuje člověk ke koupi bytu v srdci Česka. Je to nejvyšší počet z celé střední Evropy, dostupnější jsou byty jak v Bratislavě, tak ve Varšavě, Berlíně či Vídni a Mnichově.

Podle výkonné ředitelky Central Group Michaely Váňové jsme se přestali zhoršovat, ale číslo je pořád astronomické. „Třeba před 10 lety jsme potřebovali na koupi průměrného bytu a o pět ročních mezd méně,“ konstatuje.

Obcím se stavbou pomůžou

Nedostupnost bydlení ale není problém jen Prahy, nýbrž celého Česka. Opět by byla třeba velká výstavba (podle Central Group se musí ročně v ČR postavit minimálně 25 tisíc dostupných nájemních bytů, aby se situace začala zlepšovat), ale obce se do ní často nehrnou. „Neumí to, jsou tam politické tenze, bojí se i nějaké kriminalizace, protože čtyřletý cyklus je poměrně krátký v developerském cyklu, takže to všechno brzdí tu výstavbu,“ spekuluje Kunovský, co obcím brání.

Rozhodl se proto v rámci Central Group a s dalšími partnery vytvořit iniciativu, která by měla samosprávám pomoci. „Nové byty hlavně ať vznikají, soukromé, nájemní, družstevní, jakékoliv (…) byty musí být a musí vznikat,“ zdůrazňuje developer, který tvrdí, že s myšlenkou přišel proto, jelikož ho nedostupnost bydlení opravdu trápí.

Byty u stanic metra zdražují. Největší sumy se vyskytují u Staroměstské a Hlaváku

Systém, jenž by měl být uveden do provozu během března 2025, se jmenuje DESIGN-BUILD. Poskytne obcím celou metodiku jak stavět a zároveň rovnou dodá typové projekty, které lze dál podle potřeby upravovat. Součástí systému je poskytnutí vzorových smluv, pomoc se zajištěním úvěrového financování… de facto vším. Obec potřebuje jen strategický záměr, garantem a dodavatelem všeho ostatního bude developer.

Významnou výpomocí budou právě typové stavby, jde o baráky, které budou mít stejné jádro, ale jinou vnější architekturu. To výstavbu a vytváření projektu zrychlí. „My to v dobrém slova smyslu nazýváme efektivním baťovským systémem,“ usmívá se Kunovský.

Podle něj je systém DESIGN-BUILD v souladu se Zákonem o zadávání veřejných zakázek a při jeho vytváření Central Group spolupracuje s ministerstvem pro místní rozvoj, Státním fondem podpory investic, Národní rozvojovou bankou a Svazem měst a obcí.