Úroky u hypoték porostou. Má ještě cenu brát si úvěr na bydlení?

Je třeba si uvědomit, že hypotéka je úvěr. Sice specifický a účelový, zaměřený čistě na nemovitosti, ale stále úvěr. Peníze, které momentálně nutně potřebujeme, ale nemáme je k dispozici z vlastní kapsy pro pořízení toho, co chceme. Čím dražší je naše tužba a čím prázdnější kapsa, tím vyšší úvěr si logicky potřebujeme vzít.

Ceny nemovitostí v Česku jsou momentálně na historický maximech, podle údajů ČSÚ z července 2017. Starší byty zdražily od přelomu tisíciletí až trojnásobně. Výrazně ale vrostly i ceny rodinných domů nebo pozemků.

Kdo si chce pořídit nemovitost, si tedy musí půjčit daleko větší částky než dříve. Pro řadu zájemců tak hypotéka stává nedostupným zbožím kvůli nedostatečným příjmům garantujícím schopnost ji splácet.

Tyto vysoké ceny asi nebudou trvat navěky. Ale nemůžeme ani čekat, že se během pár měsíců nějak výrazně sníží. Už proto, že poptávka po nemovitostech v současné době výrazně převyšuje nad nabídkou.

Jak to vypadá s hypotékami po zvýšení úrokových sazeb? | Profimedia

Je to rok od chvíle, kdy v platnost vstoupil nový zákon o spotřebitelském úvěru. Ten zásadně změnil letité zvyky, pravidla a podmínky, jakým způsobem a komu jsou půjčky (tedy i hypotéky) občanům poskytovány. Výrazně je zpřísnil. Pro žadatele o úvěr i pro jeho poskytovatele, tedy banky a finanční instituce.

Od tohoto okamžiku se staly půjčky, úvěry a hypotéky zakázaným ovocem i pro sebemenší hříšníky a provinilce proti platební morálce. Jakýkoliv váš prohřešek ve vaší finanční historii, opožděná platba o jediný den, třeba i ve výši několika korun, se ihned zapisuje do bankovních a nebankovních registrů. Je to tam několik let a spolehlivě vás při žádosti o úvěr „odstřelí” třeba i dva roky po vašem provinění. Stačí i nedoplatek za telefon.

Dříve nad takovými poklesky banky často přivírali oči a zájemci na úvěr či právě hypotéku dosáhli. Podle nové litery zákona musí každý poskytovatel úvěru tak důkladně „proklepnout” historii a platební morálku žadatele pod hrozbou značných postihů pro poskytovatele samotného, že banky a další finanční instituce začaly odmítat v obavách nejspíš ještě více žádostí, než nejspíš měli autoři zákona původně v úmyslu.   

Jak to vypadá s hypotékami po zvýšení úrokových sazeb? | Profimedia

Další ranou pro zájemce poskytnutí hypotečních úvěrů se stalo rozhodnutí České národní banky, která zakázala od dubna 2017 poskytovat hypoteční úvěry do plné výše hodnoty kupované nemovitosti. A omezila tuto hranici pouze na určité procento z hodnoty vyjádřené ukazatelem LTV. V praxi je LTV vyjádřeno procentuálně (např. 50 %, 90 %, 100 % apod.) a jedná se o vyjádření poměru celkové částky, kterou vám banka půjčí k zástavní ceně nemovitosti.

Namísto původních až 100 % hodnoty, tedy bez nutnosti shánět k žádosti nějaké další finanční prostředky předem, je nově maximální hranice stanovena na 90 % z ceny nemovitosti. Tedy, pokud si chcete pořídit na hypotéku byt například ve výši 3 000 000 korun, půjčí vám maximálně 2 700 000 korun (teoreticky, v praxi je to horší viz pokračování). Chybějících 300 tisíc musíte mít připravených kapse, resp. ve chvíli schvalování mít prokazatelně na účtu k dispozici. Musíte tedy mít našetřeno nejméně 10 procent hodnoty ceny nemovitosti nebo si prostředky zajistit pomocí např. spotřebitelského úvěru či úvěru ze stavebního spoření.

V praxi bohužel je ale LTV ve výši 90 % dostupná jen malé části klientů. Většina obyčejných lidí dosáhne jen na 80 % či i méně. Takže v případě bytu za 3 000 000 korun už se nám šplhá potřebná částka, kterou musíte bance vykázat, že ji máte k dispozici, na 600 000 korun.

Podle postupně upravovaných pravidel musí daň z převodu nemovitosti, resp. daň z nabytí nemovitosti, ve výši 4 % z ceny nemovitosti uhradit kupující nikoliv prodávající. Dříve to bylo naopak. Ona 4 % jsou tak dalším nákladem, se kterým musíte počítat při pořízení bydlení na hypotéku navíc. Budeme-li uvažovat, že banka nám poskytne LTV jen 80 % a 20 % musíme uhradit my, jsme po přičtení 4 % daně na 24 % peněz, které musí jít z vaší kapsy, ať už se tam dostaly celoživotním spořením či jiným úvěrem.

Jak to vypadá s hypotékami po zvýšení úrokových sazeb? | Profimedia

Letos došlo k dlouho očekávané, odkládané i diskutované události: Razantnímu kroku ze strany ČNB, která zvýšila úrokové sazby, za které půjčuje peníze ostatním bankám. To pochopitelně vedlo k tomu, že i banky zvýšily úrokové sazby u svých úvěrových produktů včetně hypoték.

Na počátku roku 2017 byla běžná úroková sazba u hypoték kolem 1,9 %. A když měl člověk dobrého poradce nebo využíval více produktů v rámci jedné finanční skupiny či patřil k cílové skupině té které banky, mohl se dokonce dostat s úrokovou sazbou pod 1 %, což byla vlastně hypotéka “za hubičku”. Navíc ještě nevstoupily v té době v platnost další rány pro zájemce o hypotéky, o kterých zde píšeme.

Ideální doba vzít si hypotéku levně, a navíc s možností vzít si ji nyní, ale čerpat až třeba za dva roky, ne hned. Mohl si tak být jistý nízkým úrokem i měl spoustu času ke zvažování, do jaké nemovitosti vlastně investovat. Tyto zlaté časy jsou pryč a nejspíš se v dohledných letech nevrátí.

Dnes začínají úrokové sazby u hypoték okolo 2,2 %, což je však teoretická částka, kterou sice banky inzerují, ale málokdo na ni dosáhne. Spíše musí počítat s vyšší, blížící se 3 % či dokonce ještě výše. Za jediný rok se tedy průměrná úroková sazba u hypoték zvýšila minimálně o celé 1 %, což je u tak dlouhodobých úvěrů, jakou je hypotéka, dost drahá „legrace”.

Navíc úroky dále rostou i nadále. Podle očekávání by měly růst až na průměrných 3,5 % v roce 2018, což je opět sazba, na kterou dosáhnou jen vyvolení. Cena hypotéky dnes a za rok bude tedy větší o další více než 1 %, Což u průměrné hypotéky na 25 let ve výši 2 miliony korun dnešními úroky a úroky za rok znamená, že úspěšný žadatel o hypotéku přeplatí oproti dnešku za dobu splácení v celkové sumě o přibližně 400 000 korun výše.

Jak to vypadá s hypotékami po zvýšení úrokových sazeb? | Profimedia

V době před rokem, kdy jsme platili u hypotéky úrokovou sazbu mezi 1–2 %, banky nejčastěji nabízely fixaci úrokových sazeb na co nejkratší dobu, např. pouze rok. To bylo jasným znamením, že očekávají růst úrokových sazeb a nechtějí se dostat do dlouhodobě ztrátové situace, kdy by jejich náklady na získání peněz převýšily příjmy (splátky) od klienta.

Nyní naopak se snaží nabízet a prodat hypotéky s co nejdelší dobou fixace výše úrokových sazeb na současné úrovni kolem 2,2 %. To znamená, že počítají, že úroky se udrží dlouhodobě minimálně na této výši, tedy zpátky dolů na 1 % rozhodně nepůjdou.

K tomu lze očekávat, že ČNB bude ještě více tlačit na poskytovatele úvěrů a hypoték i na samotné žadatele, aby prokázali opravdu detailně, přesně, pravdivě, že se nedostanou do situace, kdy nebudou z nějakého důvodu moci hypotéku splácet. Což se během 15 až 20 let klidně může stát prakticky komukoliv, stačí zlomená noha, pracovní neschopnost.

Bankám vypadnou plánované příjmy ze splátek, což jim také může uškodit. Konání ČNB je v tomto ohledu sice „bohulibé”, ale pro žadatele o hypotéky to moc dobrá zpráva není. Sice mohou uzavřít ke smlouvě o hypotéce různá připojištění, ale ta jednak mívají dost přísně stanovené podmínky, kdy máte nárok na pojistné plnění, a zároveň cena pojištění zvyšuje vaši měsíční splátku a celkovou sumu, kterou za ta léta zaplatíte.

Jak to vypadá s hypotékami po zvýšení úrokových sazeb? | Profimedia

Mnoho lidí, obzvláště v preferovaných oblastech, jako je Praha, okolí Prahy, ale i jinde po republice, už na vlastní kůži pocítilo, že nájmy rostou nahoru. A to dost rychle. Zájemců o bydlení je mnoho, nemovitostí přes developerský boom relativně málo, takže je logické, že majitelé šroubují ceny nahoru, až kam to jde.

Klasické dilema pronájem, nebo hypotéku se nevychyluje příznivě ani na jednu stranu. Ceny hypoték rostou, tím i měsíční splátky, podmínky pro získání jsou stále tvrdší. Normálně si člověk řekl, že tedy půjde raději do pronájmu. Tam sice nemá výhled, že se nemovitost stane jeho, ale ani závazek na další dvě desetiletí dopředu a relativní svobodu volby a změny.

Hypotéka stále zůstává velmi výhodnou investicí. V případě, že se dostanete během trvání hypotéky do finančních problémů, vždy můžete nemovitost výhodně odprodat, a tím se vyhnout scénáři, který by mohl hrozit lidem v pronájmu. Tedy těch, kteří nevlastní de facto nic.

Pokud, jak předpokládáme, vše během trvání hypotéky bude probíhat v pořádku, nejen, že na konci splácení skutečně získáte majetek do svého vlastnictví, ale zároveň během té doby splácení ji můžete klidně pronajímat, z pronájmu hradit splátky, a dokonce vydělávat měsíčně několik tisíc navíc.

Jak to vypadá s hypotékami po zvýšení úrokových sazeb? | Profimedia

Teď ještě máte šanci stihnout si požádat o hypotéku za poměrně dobrých podmínek. Ne tak skvělých, jak před rokem, ale rozhodně mnohem lepších, než tomu bude za rok a v budoucnu. Proto je doporučení jasné.

„Na nic nečekejte, neváhejte. Toužíte-li po vlastním bydlení, řešte hypotéky právě teď, dokud trvají ještě relativně dosti výhodné podmínky a ceny pro žadatele hypoték. Ty máte ještě nyní šanci si zajistit a zafixovat, aniž byste byli tlačeni ihned bezhlavě koupit první nemovitost, která Vám přijde pod ruku. Naopak. Když se rozhodnete vzít si hypotéku za stávajících výhodných podmínek, stále máte dva roky na to, abyste se rozhodl, která nemovitost je nejvýhodnější a nejlépe vyhoví vašim současným i budoucím možnostem, plánům a potřebám,” říká Lukáš Kaňok, finanční expert portálu Ušetřeno.cz.

Jak to vypadá s hypotékami po zvýšení úrokových sazeb? | Profimedia

Existují lidé, kteří vám skutečně poradí, jak vybrat pro sebe tu nejlepší hypotéku, za nejvýhodnějších podmínek a mají přehled, které banky a finančních instituce takovou možnost v současné chvíli nabízejí.

Dostat se přímo k těmto odborníkům je velice snadné. Stačí zajít např. na hypoteční kalkulačky, zde si podle svých představ udělat nezávislou a nezávaznou bezplatnou kalkulaci a srovnání aktuální nabídky na trhu. A pokud se rozhodnete zanechat na sebe kontakt, telefonní operátoři portálu už se s vámi spojí a pomohou vám se zorientovat a propojí vás s tím pravým člověkem.

Jak to vypadá s hypotékami po zvýšení úrokových sazeb? | Profimedia