Špatně zvolená fixace u hypotéky vám zkomplikuje život. Jak vybrat tu správnou?

Podle Fincentrum Hypoindex byla  průměrná výše úroku letos v květnu 1,89 %. To je atraktivní číslo, ale jak upozorňuje Pavla Rýznarová, finanční specialistka portálu Ušetřeno.cz, tak je potřeba si uvědomit, že jde o celkový průměr, který zahrnuje nabídky se všemi délkami fixace. Délka fixace má na výši úroku vliv. 

Především je ale rozhodnutí o fixaci rozhodnutím do budoucna, které vám může ušetřit spoustu starostí, nebo naopak nemile zkomplikovat život.

Krátká fixace, vyšší riziko

Variabilní úroková sazba, to znamená bez jakékoli fixace, mívá nejnižší úrok. Stejně tak u hypoték s velmi krátkou dobou fixace (například 1 rok) bývá nabízený úrok zpravidla nižší. „Díky úrokovým sazbám, které jsou momentálně na historickém minimu, tak mohou lidé při fixaci zvolené na kratší období dosáhnout na vyšší hypoteční úvěr,” vysvětluje Markéta Dvořáčková z Equa bank.

Na druhou stranu je ale potřeba si uvědomit, že pokud se změní situace na trhu a úroky hypoték začnou opět růst, tak se úrok brzy navýší i u takové hypotéky. Tím pádem se navýší i splátka a to, jak upozorňuje Dvořáčková, může znatelně ovlivnit rodinný rozpočet. Hypotéka tvoří nemalou část v rodinném rozpočtu a navýšení splátek v krátkém horizontu může narušit křehkou stabilitu domácích financí. Variabilní a velmi krátká fixace je proto pro běžnou domácnost rizikovým rozhodnutím.

Jaké jsou výhody a nevýhody krátkodobé fixace?

Dlouhá fixace, nízká flexibilita

Na druhou stranu velmi dlouhá doba fixace (např. 10 let) vám zajistí stejný úrok na řadu let. Počáteční úrok ale bude u takové hypotéky již na počátku vyšší, řádově o jednotky procent. Především ale bude dlouhá fixace v budoucnu komplikovat případné předčasné splacení hypotéky, refinancování a tím pádem i případný prodej. Možná si teď, při pořizování nového bydlení, myslíte, že nic z výše jmenovaného řešit nebudete. Ale kdo může s jistotou říct, že ví, v jaké situaci bude za 10 let?

„Obecně platí, že klientovi vyhovuje nízká sazba na co nejdelší období a nabídka na desetiletou fixaci s úrokem 1,89 % p.a. zní opravdu lákavě. Vždy je však důležité přihlížet ke konkrétní situaci klienta a jeho dlouhodobým cílům a finančním možnostem,” doplňuje Miroslav Škvára, lektor finanční gramotnosti.

Jaké jsou výhody a nevýhody dlouhodobé fixace?

• + jistota dané sazby na dlouho dopředu
• + stabilita vůči proměnám na trhu
• + dostatek času připravit se na změny

• - vyšší počáteční úrok
• - komplikované předčasného splacení, refinancování, prodej nemovitosti
• - neflexibilní úvěr 

Hypotéky jsou rekordně levné a zrádné. „Neberte je ukvapeně,“ varuje analytička

Zlatá střední cesta?

V současné situaci, kdy jsou hypotéky na minimu a v budoucích letech se očekává spíše nárůst úroků, je proto pro běžnou rodinu nejlepším řešením vydat se cestou středně dlouhé fixace okolo 5 let. Ta lidem zajistí garantovaný aktuální nízký úrok na dostatečně dlouho, ale zároveň jim umožní s nemovitostí v dohledné době naložit podle potřeby, pokud se jejich situace změní. Stejně tak se budou lidé moci připravit na novou výši splátek, pokud se začnou úroky posouvat směrem nahoru.

To potvrzuje i Markéta Dvořáčková, mluvčí Equa bank: „Klientům spíše doporučujeme právě pětiletou fixaci, která je atraktivní z pohledu období, při němž se sazba nezmění, a zároveň jsou zde sazby jedny z nejnižších. Equa bank aktuálně poskytuje převážnou většinu hypotečních úvěrů s tříletou nebo pětiletou fixací s garantovanou sazbou 1,79 % p.a.”

Co změní nový úvěrový zákon?

Otázka fixace souvisí úzce také s tématem předčasného splacení úvěru. Aktuálně je totiž možné hypotéku předčasně uhradit pouze za podmínek stanovených ve smlouvě, což je často právě pouze s koncem fixačního období. „Banky si totiž kupují klienta vyšší jistotou sazeb do budoucna za cenu jeho nižší flexibility,” vysvětluje Miroslav Škvára, lektor finanční gramotnosti.

Hypotéky jsou rekordně levné a zrádné. „Neberte je ukvapeně,“ varuje analytička

To se ale má změnit chystanou novelou zákona o spotřebitelském úvěru. Ta nyní míří do Senátu a odhaduje se, že by mohla vstoupit v platnost koncem letošního roku. Jak vysvětluje Škvára, bude nově možné každý rok splatit až 25 % hypotéky bez jakékoli sankce i mimo termín fixace. Půjde to vždy v měsíci před takzvaným výročím smlouvy. Pravidlo bude platit pro všechny nové hypotéky, tedy uzavřené od data, kdy zákon začne být účinný. Na hypotéky uzavřené dříve se začne vztahovat, až uplyne lhůta jejich fixace.