Prodává se podíl, nikoliv byt
Když si pořizujete družstevní bydlení, z právního hlediska si nekupujete samotnou nemovitost, ale pouze družstevní podíl. S tímto podílem na vás teprve přechází práva a povinnosti spojené s nájmem konkrétního bytu. „U družstevních bytů je vždy nutné rozlišovat ekonomický pohled od právní konstrukce celé transakce. Právě to bývá v praxi nejčastější zdroj zklamání i zbytečných sporů,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu hyponamiru.cz. Při následném převodu do osobního vlastnictví už sice nový majitel jedná jen s družstvem, ale v otázce odpovědnosti za skryté vady se vše komplikuje.
Družstvo vady řeší jen do převodu
Z pohledu kupujícího často není úplně jasné, kdo nese odpovědnost za technické nedostatky, jako je třeba vlhkost či nadměrná kondenzace, které se v nemovitosti projeví až po převodu bytu do osobního vlastnictví. A tak to končí u soudu. Z právní praxe přitom vyplývá jasný závěr: družstvo jako převodce za tyto vady automaticky neodpovídá! Při převodu totiž nevystupuje jako klasický prodejce na trhu. Dokud byt zůstává družstevní, družstvo je z pozice vlastníka a pronajímatele povinno udržovat dům a společné části v řádném stavu. Závady na střeše, stoupačkách, statice, hydroizolaci či zatékání oknem se reklamují u družstva. Po převodu do osobního vlastnictví je ale všechno jinak.
Vinu může nést i prodejce
Nabízí se možnost směřovat svou žalobu či reklamaci za vadné plnění na bytové družstvo, protože až do převodu bylo majitelem domu. Jenomže samotný převod do osobního vlastnictví z družstva odpovědného prodávajícího nevytvoří. Nároky z vadného plnění mohou mířit i vůči původnímu převodci družstevního podílu. Zkrátka vůči tomu, od koho byla hodnota bydlení získána a komu se zaplatily peníze. Ani tak ale není jisté, že nový majitel pochodí. Vzniká tak problematická situace, která se bez soudu jen těžko rozhodne.
Pozor na oddělené kroky
Velkým rizikem celé transakce je právě zmíněná dvoukolejnost. „V realitní praxi lidé často podceňují, že převod družstevního podílu a převod bytu do osobního vlastnictví jsou dva odlišné právní momenty. Pokud se tohle nerozliší hned na začátku, snadno se pak hledá odpovědnost na špatné straně,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz. Smlouva s původním majitelem podílu je proto pro kupujícího naprosto klíčová i kvůli problémům v budoucnu.
Chraňte se vždy předem
Aby se z prodeje či koupě nestala noční můra, je nezbytná důkladná prevence. Odborníci radí zahrnout přesný popis technického stavu bytu už do smlouvy nebo v předávacím protokolu. Kupující může od prodávajícího vyžadovat výslovná prohlášení o skrytých vadách, doporučuje se uchovávat inzerci a pořídit si detailní fotodokumentaci. Pokud totiž smlouva o převodu družstevního podílu neobsahuje výslovné záruky za stav bytu, kupující po převodu do osobního vlastnictví často nemá zákonnou možnost uplatnit technické vady stavby ani u družstva, ani u původního majitele podílu. U podezřelých nemovitostí se proto vyplatí zaplatit si technické posouzení ještě před nákupem a jeho výsledky ve smlouvě zohlednit.
