1) Hluk a nepořádek

Hlasitě puštěná hudba, hlučné hádky, nepořádek v domě nebo »zapomínání« na střídání při úklidu. Soužití s problémovým spolumajitelem není snadné. Zákon v tom má ale jasno. „Vlastník bytu by se měl zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiné vlastníky či osoby v jednotkách bydlící a omezoval by tak výkon jejich práv,“ vysvětluje právnička Bohdana Hejduková z pravnigramotnost.cz.

Rada: Pokud někdo nedodržuje pravidla, mělo by ho SVJ vyzvat k tomu, aby zanechal protiprávního jednání, vyzvat ho k nápravě a tuto nápravu stanovit lhůtu. Po uplynutí této lhůty může SVJ nechat nepořádek odstranit a náklady vymáhat po nepořádníkovi.

Tip: »Pořádková« pravidla je možné zakotvit do Stanov SVJ nebo připravit Domovní řád, kde budou pravidla podrobně popsána.

2) Neshody kvůli opravám domu

Smršť hádek často spustí nutnost větší investice do domu, například na zateplení nebo rekonstrukci střechy. „Může se stát, že i přes rozhodnutí většiny se některému z vlastníků nechce investovat, zadlužovat a nesouhlasí s rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek,“ popisuje právnička Hejduková.

Rada: O velkých investicích rozhoduje společně SVJ. Musí ale dodržet předepsaný postup a účast dostatečného počtu vlastníků kvůli usnášeníschopnosti (přesné hlasovací kvórum je vždy zakotveno ve stanovách každého SVJ). Pokud je někdo s rozhodnutím nespokojený, ale vše proběhlo formálně v pořádku, nemá šanci rozhodnutí napadnout.

3) Neplacení záloh na služby a fond oprav

Vždycky se najde někdo, kdo »zapomíná« platit zálohy na služby. Jenže základní povinností každého vlastníka bytu je pravidelně, včas a řádně platit příspěvky na správu domu a pozemku. Takže pokud nezabere nic jiného, zbývá už jedině soudní vymáhání. Při něm ale vznikají i tzv. vícenáklady (předžalobní upomínky, poštovné hrazené za upomínání, náklady na právníka, soudní poplatky apod).

Rada: SVJ si může do svých Stanov zanést i povinnost vlastníka – dlužníka tyto vícenáklady hradit.

4) Vlastník bytu nechce být členem SVJ

Někdo chce byt, ale bez povinností, spojených se společenstvím vlastníků jednotek. Má ale smůlu, není to možné. „Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky a vzniká a zaniká spolu se vznikem a zánikem vlastnického práva k jednotce,“ vysvětluje právnička Bohdana Hejduková.

Rada: Majitelé by se měli zajímat o dění v SVJ, v opačném případě se může o nich a bez nich rozhodovat o velmi vysokých výdajích. A pro nové majitele to platí dvojnásob! „Zájemci o koupi bytu by si tak měli přečíst stanovy příslušného SVJ ještě před podpisem kupní smlouvy, aby věděli, k čemu se koupí bytu zároveň zavazují,“ doporučuje právnička Hejduková.

5) Hádky kvůli vyúčtování záloh

Zálohy na opravy domu, jeho správu nebo platby za teplo a vodu jsou častými důvody hádek a sporů v domě. Zákon to ale stanoví jasně.

Rady:

*Zálohy na údržbu domu a jeho opravy se rozúčtovávají podle výše vlastnického podílu a podle kvality bytu. Byt v prvním patře tak může mít nižší zálohy než byt v patře třetím.

*Zálohy na správu domu se nově hradí podle počtu bytů a nikoli podle plochy bytu. Majitelé malých bytů tak platí stejné zálohy jako majitelé bytů velkých.

*Zálohy na teplo a vodu – platí model, podle kterého se 40 až 50% útraty rozpočítává podle podlahové plochy bytu, zbytek pak podle skutečné spotřeby odečtené z nainstalovaných měřáků.

6) Majitelé bytů nechodí na shromáždění vlastníků jednotek

Majitelé bytů často nechodí na shromáždění majitelů jednotek. Proč? Nemají čas, nebaví je to nebo mají byt pronajatý a ani o »schůzi« nevědí. Existuje ale možnost, nechat se na shromáždění zastoupit. Stačí k tomu plná moc a musí to povolit stanovy SVJ.

Rada: Pokud nemá vaše SVJ ve stanovách možnost zastoupení, můžete je dodatečně zanést nebo s tím počítat při tvorbě stanov při zakládání nového SVJ.

7) Nový způsob hlasování

Řada majitelů, kteří se nestíhají účastnit shromáždění vlastníků jednotek netuší, že nový občanský zákoník přinesl zásadní změnu. Nově se totiž můžou jednotliví vlastníci jednotek účastnit hlasování korespondenčně. Odborně se tomu říká per rollam.

Rada: Existují dva případy, kdy je možno využít korespondenčního hlasování:

A)    Jako nouzové řešení v případě, že nebude svolané shromáždění způsobilé se usnášet. Pak stačí, aby do jednoho měsíce od nevydařeného shromáždění předseda SVJ navrhl písemné hlasování a všichni vlastníci jednotek tak rozhodnou společně o věcech, které měly být původně projednány na shromáždění.

B)    V případě, že tento způsob rozhodování připouštějí stanovy (tedy v těch případech, kdy písemné hlasování bude považováno za pružnější, efektivnější, aniž by se vlastníci museli k takovémuto rozhodování scházet osobně). Ale pozor! Je nutné, aby vše bylo podrobně zakotveno ve stanovách.

8) Nezájem o založení SVJ

Problémy s prodejem nebo koupí bytu může přinést zdánlivě jednoduchá věc – nikdo v domě se nemá k založení SVJ. Jenže podle nového občanského zákoníku vám na katastru nemovitostí nezapíší koupi ani prodej bytu, pokud by v domě mělo být (a není) SVJ. To přitom musí vzniknout vždy, když jsou v domě 3 jednotky v rukou 3 různých majitelů a v domě je celkem více než 5 jednotek. „Občas se setkáváme s problémem, že SVJ v domě již vzniknout mělo, ale nestalo se tak, některý z majitelů chce prodat byt, ale nemůže, protože mu zápis blokuje katastr a ostatní vlastníci se rozhodnou, že SVJ nezaloží,“ popisuje nepříjemnou situaci právnička Hejduková.

Rada: Aby bylo byt možné prodat, musí být v domě SVJ. Pokud jeho založení ostatní bojkotují, je jediným, i když velmi komplikovaným řešením soud. Jeho prostřednictvím je možné vymáhat po bojkotujících vlastnících škodu, která vznikla majiteli bytu tím, že ho nemohl prodat.