Stačí načerno postavená garáž, přístavba nebo pergola a může dorazit nepříjemný dopis ze stavebního úřadu. „Sankce zahrnují vysoké pokuty i demolici na náklady vlastníka. Dodatečné povolení už u černých staveb není běžné a úřady je často rovnou nařídí odstranit,“ vysvětluje JUDr. Ondřej Preuss z Dostupný advokát.cz.
Legalizace je podle něj možná jen v případě, že stavba splňuje zákonné požadavky, zejména je v souladu s územním plánem a stavebními předpisy, nezasahuje nepřípustně do práv sousedů a neohrožuje veřejný zájem. Pokuty za černé stavby mohou dosáhnout statisíců korun, u větších projektů až milionů.
„Navíc, pokud úřad rozhodne o odstranění stavby, hradí je vlastník stavby. Pokud tak neučiní dobrovolně, může úřad zajistit odstranění na jeho náklady. Pokud vlastník stavby nezaplatí, může mu hrozit exekuce,“ dodává.
Každá desátá stavba může být »černá«
Nelegální může být podle odhadů každá desátá stavba v Česku. Podle společnosti Comfort Group, která se zabývá technickou a právní pomocí při legalizaci nemovitostí, ale může být skutečný počet ještě vyšší. „Velká část vlastníků vůbec netuší, že mají na pozemku nepovolenou stavbu. Mnozí zdědili nemovitost, koupili ji v dobré víře nebo v průběhu let provedli změny, které nikdy neohlásili. Problém pak často zjistí až ve chvíli, kdy chtějí nemovitost prodat, čerpat hypotéku nebo řeší dědictví,“ říká ředitel společnosti Luděk Lošťák.
Co změní novela stavebního zákona
Změnit přístup k černým stavbám může připravovaná novela stavebního zákona. „Podle dostupných informací má umožnit, aby se v některých případech nenařídilo odstranění nepovolené stavby a stavba byla dodatečně povolena i tehdy, pokud nesplňuje všechny běžné podmínky,“ říká JUDr. Ondřej Preuss.
Má jít zejména o situace, kdy by demolice byla zcela zjevně nepřiměřeným zásahem a ponecháním stavby by nebyly dotčeny veřejné zájmy ani práva třetích osob. „Kdo už dnes řeší výzvu nebo rozhodnutí o odstranění stavby, neměl by spoléhat jen na budoucí změnu zákona,“ dodává.
Sousedé vědí víc než majitelé
Stavbu postavenou bez povolení často úřadům nahlásí sousedé. „Lidé podceňují drobné stavby, jako jsou pergoly nebo ploty. Právě u nich ale vzniká velké množství sporů se sousedy a podnětů na stavební úřad,“ potvrzuje JUDr. Preuss. „Už jsme řešili situace, kdy kvůli pergole postavené bez potřebného povolení následovalo nejen řízení o odstranění, ale i sousedský spor o náhradu škody.“
Problém odhalí mapa
Orientačně zjistit legálnost staveb na svém pozemku můžete porovnáním výpisu z katastru nemovitostí s ortofotomapou, kterou katastrální úřad poskytuje zdarma k nahlédnutí. „Pokud se na leteckém snímku nachází stavba, která ve výpisu z katastru nefiguruje, může jít o problematický objekt a vyplatí se situaci hned řešit,“ uvádí Lošťák.
Majitelé se o černé stavbě nejčastěji dozvědí:
- Při žádosti o hypotéku, prodeji nebo dědictví: Banky při schvalování hypoték nebo znalci v rámci dědického řízení porovnávají skutečný stav s katastrální mapou. Nesoulad (chybějící zápis či kolaudace) proces okamžitě zastaví.
- Na podnět souseda: Sousedské spory a narušené vztahy často končí podnětem ke kontrole stavebním úřadem.
- Úřední kontrolou: Stavební úřady využívají letecké snímkování a digitalizované mapy, které odhalí i menší objekty (pergoly, přístavby, garáže), které neodpovídají povolení.
Jak postupovat pro legalizaci
Zlegalizovat černou stavbu není snadné, ale ani úplně nemožné. „Záleží na typu stavby, způsobu jejího užívání, době jejího vzniku i na tom, zda splňuje požadavky stavebního zákona, územního plánu a dalších právních předpisů,“ říká Lošťák.
1. Podejte žádost o dodatečné povolení
Přišel vám dopis od stavebního úřadu o zahájení řízení o odstranění stavby? Reagujte! „Majitel má zákonnou lhůtu (30 dnů) na podání žádosti o dodatečné povolení. Pro úspěšné podání však nestačí samotná žádost. Rozhodující je její obsah a všechny povinné přílohy,“ vysvětluje Lošťák.
2. Prověřte soulad s územním plánem
Stavba může být legalizována pouze tehdy, pokud neodporuje územně plánovací dokumentaci a obecným technickým požadavkům (např. dodržení odstupových vzdáleností od hranic pozemků). „Každý případ je nutné individuálně analyzovat s ohledem na konkrétní podobu stavby, dobu jejího vzniku, historii povolovacích procesů, stanoviska dotčených orgánů i aktuální územně plánovací dokumentaci,“ vypočítává odborník.
3. Doložte »dobrou víru« a bezpečnost
Musíte prokázat, že stavba neohrožuje veřejný zájem. To zahrnuje doložení všech revizí a statických posudků. Případné technické nedostatky musí být na náklady majitele odstraněny.
Potřebujete:
✔ projektovou dokumentaci skutečného provedení stavby
✔statický posudek
✔revizní zprávy
✔požárně bezpečnostní řešení
✔případně další odborné posudky vyžadované stavebním úřadem
4. Zaplaťte pokutu
Legalizace není cestou, jak se vyhnout trestu. Součástí procesu je správní řízení, ve kterém je majiteli vyměřena pokuta. »Neznalost zákona« není v tomto případě polehčující okolností.
5. Navštivte katastr nemovitostí
Až získáte dodatečné povolení, nechte stavbu zapsat do katastru nemovitostí. Teprve pak se stává legální součástí majetku.
