Málokdo tuší, že řada nájemních smluv v Česku je úplně neplatná. Stačí totiž, aby v nich chybělo něco z toho, co ukládá zákon. „Formu a obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu sice upravuje občanský zákoník, nicméně podle odhadů odborníků je až třetina smluv uzavřených u nás neplatných,“ potvrzuje Jiří Čapek, hlavní konzultant ze Školy Financí CZ.

Podle něj se pronajímatelům nechce platit právníkovi za sestavení kvalitní smlouvy, která by ochránila jeho majetek. „Je to tak trochu paradox, když kvůli ušetřeným pár tisícikorunám riskujeme nemalé potíže u majetku za miliony a vleklé spory za desetitisíce,“ říká Čapek. Nájemníci pak zase s vidinou bydlení podepíší nevýhodnou smlouvu, aniž se s kýmkoli poradí.

Dávejte si pozor na nájemní smlouvu

Autor: Shutterstock.com

Spolehlivě platící dlouhodobý nájemník je snem každého pronajímatele. Ale ne za každou cenu! Proto raději s nájemníkem neuzavírejte smlouvu na dobu neurčitou. Dostat ho pak z bytu není snadné. Pokud jste spokojeni, můžete vždy nájem prodlužovat formou dodatků ke smlouvě.

Pozor! Pokud to není ve smlouvě určeno, platí, že je smlouva uzavřena na dobu neurčitou. A při prodlužování smlouvy se zase kvůli špatné formulaci může stát, že ze smlouvy na dobu určitou se automaticky stane smlouva na dobu neurčitou.

Rada: Vždy uzavírejte pouze smlouvy na dobu určitou, která vám ponechá volnější ruce pro případ, že s ním nebudete spokojení.

Smlouva

Autor: profimedia.cz

Nově je možné k bydlení pronajmout kancelář, sklad, garáž... Dříve znamenala chybějící kolaudace neplatnost smlouvy. Řada pronajímatelů na to spoléhá i dnes. Nově ale nemůže pronajímatel nedostatek využít pro zneplatnění nájemní smlouvy. Kromě toho, že se nájemníka nezbaví, může navíc dostat až půlmilionovou pokutu od stavebního úřadu.

Rada: Nesnažte se nájemníka vystěhovat z bytu kvůli chybějící kolaudaci.

Pronajmout můžete i garáž

Autor: Foto Blesk - Martin Hurda

Do nájemní smlouvy byste měli navíc i doplnit různé sankce a náhrady škody za zničený nebo poškozený majetek. Smlouva má chránit vás a vaši investici, využijte toho a nemějte v ruce jen bezcenný cár papíru.

Rada: Pečlivě si byt vyfoťte místnost po místnosti, ať máte zdokumentovaný jeho stav i stav zařízení.

Sankce a náhrady škody

Autor: Zdroj: Profimedia

Ať už se rozhodnete na nájemníka převést energie a služby, nebo ne, je potřeba to uvést ve smlouvě. Obě možnosti mají své výhody i nevýhody. Pokud převedete služby na nájemníka, bude to on, kdo uzavře s dodavatelem smlouvu a bude odpovídat za plnění svých závazků. Vy ho ale nebudete moct kontrolovat, takže je možné, že budete za čas za drahé peníze znovu připojovat plyn nebo elektriku po neplatiči.

„A záleží opět pak na konkrétní smlouvě, jestli náklady spojené s opětovným připojením bude hradit ten, kdo odpojení způsobil, nebo ten, kdo žádá o znovupřipojení,“ vysvětluje Čapek.

Rada: V nájemní smlouvě je nutné uvést cenu nájmu a služby rozdělit na ty, které bude zprostředkovávat pronajímatel – voda, teplo, odvoz odpadu, úklid společných prostor, a na ty, jejichž dodávku si nájemník zajistí a uhradí sám – nejčastěji elektřina a plyn. Před nastěhováním je nutné zaznamenat stavy měřidel a vzájemně si je podepsat.

Ať už se rozhodnete na nájemníka převést energie a služby, nebo ne, je potřeba to uvést ve smlouvě.

Autor: profimedia.cz

Noční můra pronajímatelů jsou neplatiči! Pronajímatel ale může požadovat kauci ve výši až šesti měsíčních záloh. Odborníci doporučují upravit ve smlouvě způsob úročení.

Rada: Požadujte po nájemníkovi kauci až do výše šesti měsíčních záloh.

Peníze

Autor: scom, archiv Blesku

Smlouva musí být písemná a obsahovat určení pronajímaného bytu nebo domu včetně příslušenství – balkon, sklep atp. Nesmí chybět rozsah užívání nemovitosti, definice toho, kdo je nájemce a kdo pronajímatel, na jak dlouho se smlouva uzavírá. A samozřejmě i výši nájemného a další úhrady.

„Stává se, že v nájemní smlouvě obě částky spojí v jednu celkovou nebo se nevyplní vůbec a pak může nastat situace, kdy se dohadujete s majitelem nemovitosti ohledně výše plateb a záloh,“ upozorňuje Čapek. Když se nedohodnou, musí se spor řešit soudně.

Rada: Než smlouvu podepíšete, nechte si ji zkontrolovat odborníkem. Několikasetkorunová investice se vám vyplatí.

Smlouva musí být písemná a obsahovat určení pronajímaného bytu nebo domu včetně příslušenství – balkon, sklep atp.

Autor: profimedia.cz

Existuje riziko, že se se svými věcmi nastěhujete do podnájmu a ačkoliv nic nedlužíte, zaklepe vám na dveře exekutor. Pokud si předem neprověříte, že majitel bytu není v exekuci, budete muset prokázat, že vybavení patří vám a ne pronajímateli.

Rada: Před nastěhováním si prověřte, zda majitel bytu není v exekuci. Do smlouvy pak uveďte konkrétní vybavení, které byt při převzetí obsahoval. Pokud to smlouva bude obsahovat jen velmi obecně – například kuchyňská linka a nebude uvedeno, že je bez spotřebičů, může exekutor chtít zabavit třeba vaši ledničku.

Exekuce

Autor: archiv Blesku

Může se stát, že byt nepronajímá majitel. Třeba syn, který uzavírá smlouvu na byt rodičů. Nebo jeden z manželů, přestože je byt v spoluvlastnictví. Smlouva je pak neplatná. „Můžete se dočkat toho, že vás bude jeden ze spolumajitelů chtít vystěhovat, nebo chtít uhradit část nájmu, která odpovídá jeho podílu,“ varuje Čapek.

Rada: Požadujte po pronajímateli výpis z katastru nemovitostí. Pokud není jediným vlastníkem, potřebujete k uzavření smlouvy souhlas i dalších spoluvlastníků.

Pronájem bytu

Autor: Profimedia.cz

Pečlivě si opište stav elektroměrů, plynoměru a vody. Pokud to neuděláte, můžete při vyúčtování platit nadměrnou spotřebu předchozího majitele. Bez údajů nebudete moct nijak dokázat, že jste elektřinu či plyn neodebrali.

Rada: Opsaná čísla si nechte podepsat majitelem, nebo si je nafoťte s datem pořízení snímku.

Smlouva

Autor: Shutterstock

S podpisem rezervační smlouvy a placením rezervačního poplatku nespěchejte. Až pak můžete zjistit, že podmínky nájemní smlouvy jsou nepřijatelné. O byt může zájemce ztratit zájem, ale musí oželet i rezervační poplatek.

Rada: Nepodepisujte rezervační smlouvu bez znalosti nájemní smlouvy.

S podpisem rezervační smlouvy a placením rezervačního poplatku nespěchejte.

Autor: Profimedia.cz

Řada lidí ukládá místo do bank peníze do nemovitostí, které nabízejí zajímavé zhodnocení. Zhodnocení ve výši cca 4–6 % je zcela běžné, navíc je možné byt kdykoliv prodat a získat tím potřebné peníze. Zajímavý zisk je možný získat i v případě financování koupě bytu plánovaného na pronájem hypotékou.

Jenže především v případě investičních nemovitostí se vyplatí mít naprosto neprůstřelné smlouvy. „Pronájmy však mají svá specifika a je zapotřebí mít alespoň základní povědomí o právním minimu, financích, účetních a daňových aspektech investice,“ říká Jiří Čapek.

ss

Autor: profimedia.cz

Fotogalerie

14 fotografií

Dávejte si pozor na nájemní smlouvu

Autor: Shutterstock.com