5. červenec 2020

Rady pro nájemníky i pronajímatele: 10 největších pastí nájemních smluv

/
  • Rady pro nájemníky i podnikatele
    12. října 2016 ● 19:29

    Chcete pronajmout svůj byt a sháníte nájemníka? Nebo naopak hledáte skvělý pronájem? Ať už jste ale nájemník nebo pronajímatel, budete si muset dát pozor na různé pasti a nástrahy. Některé z nich přitom číhají už v nájemní smlouvě.

  • 1.

    Neplatná smlouva?

    Málokdo tuší, že řada nájemních smluv v Česku je úplně neplatná. Stačí totiž, aby v nich chybělo něco z toho, co ukládá zákon. „Formu a obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu sice upravuje občanský zákoník, nicméně podle odhadů odborníků je až třetina smluv uzavřených u nás neplatných,“ potvrzuje Jiří Čapek, hlavní konzultant ze Školy Financí CZ.

    Podle něj se pronajímatelům nechce platit právníkovi za sestavení kvalitní smlouvy, která by ochránila jeho majetek. „Je to tak trochu paradox, když kvůli ušetřeným pár tisícikorunám riskujeme nemalé potíže u majetku za miliony a vleklé spory za desetitisíce,“ říká Čapek. Nájemníci pak zase s vidinou bydlení podepíší nevýhodnou smlouvu, aniž se s kýmkoli poradí.

    Dávejte si pozor na nájemní smlouvu

  • 2.

    Pro pronajímatele: Nájemné na dobu neurčitou

    Spolehlivě platící dlouhodobý nájemník je snem každého pronajímatele. Ale ne za každou cenu! Proto raději s nájemníkem neuzavírejte smlouvu na dobu neurčitou. Dostat ho pak z bytu není snadné. Pokud jste spokojeni, můžete vždy nájem prodlužovat formou dodatků ke smlouvě.

    Pozor! Pokud to není ve smlouvě určeno, platí, že je smlouva uzavřena na dobu neurčitou. A při prodlužování smlouvy se zase kvůli špatné formulaci může stát, že ze smlouvy na dobu určitou se automaticky stane smlouva na dobu neurčitou.

    Rada: Vždy uzavírejte pouze smlouvy na dobu určitou, která vám ponechá volnější ruce pro případ, že s ním nebudete spokojení.

    Smlouva

  • 3.

    Pro pronajímatele: Pronájem nezkolaudovaného bytu

    Nově je možné k bydlení pronajmout kancelář, sklad, garáž... Dříve znamenala chybějící kolaudace neplatnost smlouvy. Řada pronajímatelů na to spoléhá i dnes. Nově ale nemůže pronajímatel nedostatek využít pro zneplatnění nájemní smlouvy. Kromě toho, že se nájemníka nezbaví, může navíc dostat až půlmilionovou pokutu od stavebního úřadu.

    Rada: Nesnažte se nájemníka vystěhovat z bytu kvůli chybějící kolaudaci.

    Pronajmout můžete i garáž

  • 4.

    Pro pronajímatele: Chybějící sankce

    Do nájemní smlouvy byste měli navíc i doplnit různé sankce a náhrady škody za zničený nebo poškozený majetek. Smlouva má chránit vás a vaši investici, využijte toho a nemějte v ruce jen bezcenný cár papíru.

    Rada: Pečlivě si byt vyfoťte místnost po místnosti, ať máte zdokumentovaný jeho stav i stav zařízení.

    Sankce a náhrady škody

  • 5.

    Pro pronajímatele: Neřešíte služby a způsob jejich úhrady

    Ať už se rozhodnete na nájemníka převést energie a služby, nebo ne, je potřeba to uvést ve smlouvě. Obě možnosti mají své výhody i nevýhody. Pokud převedete služby na nájemníka, bude to on, kdo uzavře s dodavatelem smlouvu a bude odpovídat za plnění svých závazků. Vy ho ale nebudete moct kontrolovat, takže je možné, že budete za čas za drahé peníze znovu připojovat plyn nebo elektriku po neplatiči.

    „A záleží opět pak na konkrétní smlouvě, jestli náklady spojené s opětovným připojením bude hradit ten, kdo odpojení způsobil, nebo ten, kdo žádá o znovupřipojení,“ vysvětluje Čapek.

    Rada: V nájemní smlouvě je nutné uvést cenu nájmu a služby rozdělit na ty, které bude zprostředkovávat pronajímatel – voda, teplo, odvoz odpadu, úklid společných prostor, a na ty, jejichž dodávku si nájemník zajistí a uhradí sám – nejčastěji elektřina a plyn. Před nastěhováním je nutné zaznamenat stavy měřidel a vzájemně si je podepsat.

    Ať už se rozhodnete na nájemníka převést energie a služby, nebo ne, je potřeba to uvést ve smlouvě.

  • 6.

    Pro pronajímatele: Neplatiči

    Noční můra pronajímatelů jsou neplatiči! Pronajímatel ale může požadovat kauci ve výši až šesti měsíčních záloh. Odborníci doporučují upravit ve smlouvě způsob úročení.

    Rada: Požadujte po nájemníkovi kauci až do výše šesti měsíčních záloh.

    Peníze

  • 7.

    Pro nájemníky: Chybějící smlouva či výše nájmu

    Smlouva musí být písemná a obsahovat určení pronajímaného bytu nebo domu včetně příslušenství – balkon, sklep atp. Nesmí chybět rozsah užívání nemovitosti, definice toho, kdo je nájemce a kdo pronajímatel, na jak dlouho se smlouva uzavírá. A samozřejmě i výši nájemného a další úhrady.

    „Stává se, že v nájemní smlouvě obě částky spojí v jednu celkovou nebo se nevyplní vůbec a pak může nastat situace, kdy se dohadujete s majitelem nemovitosti ohledně výše plateb a záloh,“ upozorňuje Čapek. Když se nedohodnou, musí se spor řešit soudně.

    Rada: Než smlouvu podepíšete, nechte si ji zkontrolovat odborníkem. Několikasetkorunová investice se vám vyplatí.

    Smlouva musí být písemná a obsahovat určení pronajímaného bytu nebo domu včetně příslušenství – balkon, sklep atp.

  • 8.

    Pro nájemníky: Majitel bytu v exekuci

    Existuje riziko, že se se svými věcmi nastěhujete do podnájmu a ačkoliv nic nedlužíte, zaklepe vám na dveře exekutor. Pokud si předem neprověříte, že majitel bytu není v exekuci, budete muset prokázat, že vybavení patří vám a ne pronajímateli.

    Rada: Před nastěhováním si prověřte, zda majitel bytu není v exekuci. Do smlouvy pak uveďte konkrétní vybavení, které byt při převzetí obsahoval. Pokud to smlouva bude obsahovat jen velmi obecně – například kuchyňská linka a nebude uvedeno, že je bez spotřebičů, může exekutor chtít zabavit třeba vaši ledničku.

    Exekuce

  • 9.

    Pro nájemníky: Pronajímatel není majitel bytu

    Může se stát, že byt nepronajímá majitel. Třeba syn, který uzavírá smlouvu na byt rodičů. Nebo jeden z manželů, přestože je byt v spoluvlastnictví. Smlouva je pak neplatná. „Můžete se dočkat toho, že vás bude jeden ze spolumajitelů chtít vystěhovat, nebo chtít uhradit část nájmu, která odpovídá jeho podílu,“ varuje Čapek.

    Rada: Požadujte po pronajímateli výpis z katastru nemovitostí. Pokud není jediným vlastníkem, potřebujete k uzavření smlouvy souhlas i dalších spoluvlastníků.

    Pronájem bytu

  • 10.

    Pro nájemníky: Stav elektroměrů, plynoměru a vody

    Pečlivě si opište stav elektroměrů, plynoměru a vody. Pokud to neuděláte, můžete při vyúčtování platit nadměrnou spotřebu předchozího majitele. Bez údajů nebudete moct nijak dokázat, že jste elektřinu či plyn neodebrali.

    Rada: Opsaná čísla si nechte podepsat majitelem, nebo si je nafoťte s datem pořízení snímku.

    Smlouva

  • 11.

    Pro nájemníky: Uspěchaná rezervace

    S podpisem rezervační smlouvy a placením rezervačního poplatku nespěchejte. Až pak můžete zjistit, že podmínky nájemní smlouvy jsou nepřijatelné. O byt může zájemce ztratit zájem, ale musí oželet i rezervační poplatek.

    Rada: Nepodepisujte rezervační smlouvu bez znalosti nájemní smlouvy.

    S podpisem rezervační smlouvy a placením rezervačního poplatku nespěchejte.

  • 12.

    Šetřit se nevyplácí

    Řada lidí ukládá místo do bank peníze do nemovitostí, které nabízejí zajímavé zhodnocení. Zhodnocení ve výši cca 4–6 % je zcela běžné, navíc je možné byt kdykoliv prodat a získat tím potřebné peníze. Zajímavý zisk je možný získat i v případě financování koupě bytu plánovaného na pronájem hypotékou.

    Jenže především v případě investičních nemovitostí se vyplatí mít naprosto neprůstřelné smlouvy. „Pronájmy však mají svá specifika a je zapotřebí mít alespoň základní povědomí o právním minimu, financích, účetních a daňových aspektech investice,“ říká Jiří Čapek.

    ss

    Fotogalerie
    14 fotografií

     

     

     

     

Diskuse k článku Přidat názor
Počet komentářů: 1

TitiBlack: Naši známí si pronajali byt a měli poměrně velké problémy s nájemní smlouvou, které ale vyplavaly na povrch až časem. Sháněli byt bez realitky. Samozřejmě netvrdím, že byt přes realitku je úplná výhra, taky jsem slyšela spoustu negativních zkušeností, nicméně my jsme měli asi štěstí, byt jsme sháněli už dvakrát a nikdy žádný problém. V obou případech jsme využili tyto webovky: http://www.eurobydleni.cz/ a paní z realitky byla hrozně hodná a dost nám pomohla i co se týkalo vyřešení menších nesrovnalostí v nájemní smlouvě. Ale ono je to asi dost o štěstí na lidi.

(31. 08. 2018 09:59)
Zobrazit celou diskusi
ČLÁNKY ODJINUD

Dnešní horoskopy