Hlad po nájemním bydlení roste. Jenže s tím, jak roste o bydlení v nájmu zájem, zvyšují se i ceny. Řadě lidí tak často nezbývá nic jiného než přistoupit na sdílené bydlení. „Spolubydlení už dávno není doménou mladých studentů,“ potvrzuje František Brož, mluvčí Bezrealitky.cz.
Podle něj je běžné, že do společného bytu jdou lidé, kteří běžně pracují, nebo i páry. „A stále častěji je to vnucená volba pro čtyřicátníky či padesátníky – třeba po rozvodu,“ dodává.
Podnájemník je jen »host« nájemníka
Podnájemníci jsou oproti nájemníkům právně v nevýhodě. „Hlavní rozdíl mezi nájemníkem a podnájemníkem spočívá v jejich právním postavení a vztahu k majiteli bytu,“ vysvětluje JUDr. Ondřej Preuss z dostupnyadvokat.cz.
Pronajímatel (majitel bytu) nemusí podnájemníka nijak brát v úvahu a jedná jen s nájemníkem. „Jednoduše řečeno, nájemník má svá práva ze zákona, zatímco podnájemník je v podstatě hostem nájemníka,“ říká advokát.
Navíc se může stát, že nájemník, přestože má v nájemní smlouvě zákaz podnájmu, část bytu pronajme. Pokud se to majitel dozví, může vyžadovat okamžité vyklizení bytu.
Nájemníka chrání zákon
Práva a povinnosti nájemníka vycházejí přímo ze zákona a nájemní smlouvy. Pronajímatel mu například nemůže dát výpověď bez zákonného důvodu a má právo na tříměsíční výpovědní lhůtu (pokud mu dává výpověď pronajímatel). V případě změny majitele bytu mu zůstává možnost zůstat v bytě, protože nájemní smlouva přechází na nového vlastníka.
Podnájemníkovi vládne nájemník
Podnájemník má smlouvu s nájemníkem, ne s majitelem. Jeho podnájem tak závisí na trvání hlavního nájmu. Pokud skončí nájemní smlouva nájemce, automaticky končí i podnájem a podnájemník musí odejít. Podmínky výpovědi z podnájmu se neřídí zákonem, ale podnájemní smlouvou.
Neplatič ohrožuje ostatní
Spolubydlení ale může přinést i řadu komplikací. A dokonce se může proměnit i ve finanční past. „Častým problémem je nehrazení části nájmu jedním ze spolubydlících,“ vysvětluje advokát Roman Moussawi. Jenže pronajímatel samozřejmě trvá na zaplacení dohodnuté částky. Zbylí spolubydlící tak musejí zaplatit i za neplatiče.
Klidné bydlení zaručí smlouva
I na pronájem jednoho pokoje, či dokonce jedné postele by měla být uzavřena smlouva, aby byla jasná práva a povinnosti obou stran. „Bez ní se může stát, že jeden ze spolubydlících nebude platit, zmizí bez placení, nebo si přivede další lidi bez souhlasu ostatních,“ říká JUDr. Preuss.
Co ve smlouvě nesmí chybět
- Kdo jsou smluvní strany (kdo a co si pronajímá)
- Přesná adresa a specifikace prostoru (např. pokoj č. 2 v bytě 3 +1 na adrese...)
- Výše nájemného a platební podmínky (jak a kdy se platí, co zahrnuje. například energie, internet)
- Pravidla pro užívání společných prostor (např. kdo se stará o úklid, zda je možné mít návštěvy přes noc atd.)
- Podmínky výpovědi (jak dlouhá je výpovědní lhůta, kdy lze smlouvu ukončit)
- Kauce (jaká je její výše a za jakých podmínek se vrací)
- Pravidla pro podnájem dalších osob (aby si jeden spolubydlící bez svolení ostaních nenastěhoval někoho dalšího.)
4 nejčastější varianty
Všichni spolubydlící jsou nájemníky
Každý podepíše nájemní smlouvu s majitelem. Mají stejná práva odpovědnost za nájem a případné škody. Výhodou je, že se nikdo nemůže z ničeho nic ocitnout bez střechy nad hlavou. Nevýhodou pak společná odpovědnost za dluhy spolubydlících na nájmu.
Každý sám za sebe
Máte uzavřenou samostatnou nájemní smlouvou s pronajímatelem, ale jen na část bytu, kterou skutečně užíváte, a na částku, kterou máte skutečně hradit. „Vyhnete se tak problémům a nepřejde na vás případný dluh za neplatícícho spolubydlícího,” uvádí advokát Moussawi.
Jeden nájemník a jeho podnájemníci
Jeden člověk má smlouvu s majitelem a ostatní mají podnájemní smlouvu s ním. „Nevýhodou je, že podnájemníci mají slabší právní postavení – pokud nájemník dostane výpověď, končí i jejich podnájem,“ říká JUDr. Preuss.
Neformální spolubydlení bez smlouvy
Největší riziko! Pokud spolubydlící přestane platit nebo začne dělat problémy, neexistuje příliš právních nástrojů k řešení situace.
8 největších pastí
Jedna smlouva pro všechny
„Často mají pronajímatelé se všemi nájemci bytu uzavřenou jednu nájemní smlouvu s tím, že je tam uvedena celková částka pro všechny nájemce (spolubydlící), kteří se pak dělí o nájemné,” vysvětluje Mgr. Mousssawi. Jenže pak každý z nich odpovídá za celý nájem, i když užívá třeba jen jeden pokoj.
Pokud pak přestane některý ze spolubydlících platit, pronajímatel může chtít dlužné nájemné zaplatit po ostatních. „Nakonec veškeré dluhy často musí zaplatit spolubydlící, který svou část řádně hradil,” dodává.
Končí nájemník, končí podnájemník
Lidé při podpisu podnájemní smlouvy netuší, že nemají stejná práva jako běžní nájemníci. „Podnájem je vždy závislý na trvání hlavního nájmu. Pokud se nájemce s majitelem nepohodne, dostane výpověď, nebo sám odejde, podnájemníci musejí byt opustit – bez ohledu na to, co mají ve smlouvě. A zákon je v tomhle nekompromisní,“ vysvětluje JUDr. Preuss.
Jen měsíční výpovědní lhůta
Podnájemníci nemají nárok na tříměsíční výpovědní lhůtu nebo ochranu proti bezdůvodnému vystěhování. Lhůta může být klidně jen 30 dní nebo i kratší, pokud je tak stanoveno ve smlouvě. Bez smlouvy může hlavní nájemník jednoduše říct: „Máš týden na vystěhování!“, a podnájemník nemá žádnou možnost se bránit.
Placení nájmu bez pravidel
Mnoho spolubydlících se domlouvá ústně nebo jen přes zprávy, kdo komu bude posílat peníze. Pokud ale není jasné, kdo je hlavní nájemník a kdo je podnájemník, může to vést k problémům.
„Nejčastější chybou je posílání nájemného přímo hlavnímu nájemci bez jakéhokoliv dokladu. Když pak nájemník přestane platit majiteli, může se stát, že podnájemníci přijdou o bydlení, i když si myslí, že všechno platili včas,“ říká Preuss. Ideální je mít smlouvu a platit buď přímo majiteli, nebo mít jasně stanovený systém plateb mezi spolubydlícími.
Rozdíllná míra užívání bytu
Často se stává, že si kamarádi společně pronajmou byt s tím, že ho budou užívat zhruba ve stejném poměru. Jenže pak si někdo z nich si najde partnera a ten začne v bytě v podstatě bydlet taky.
„Kromě problémů spojených s tím, že je v bytě další osoba a třeba se z ledničky »ztratí« jogurt, tak vzniká problém, že dochází ke zvýšené spotřebě vody, elektřiny, plynu apod., způsobené někým, kdo však za nic neplatí,“ říká advokát Moussawi, který radí stanovit si na začátku jasná pravidla, včetně míry a častosti návštěv.
Chybějící doklady o platbách
I když platíte nájem hotově nebo přes účet hlavnímu nájemníkovi, vždy byste měli dostat potvrzení o zaplacení. „Pokud žádný doklad nemáte a hlavní nájemník přestane platit majiteli, těžko budete dokazovat, že jste svou část opravdu uhradili. Platba na účet s poznámkou »nájem za březen« je alespoň nějaký důkaz, ale ideální je písemné potvrzení,“ doporučuje JUDr. Preuss.
Nečekaný odchod spolubydlícího
Někdy si nájemce najde spolubydlícího, aby mu pomohl hradit nájem. Jenže nečekaný odchod spolubydlícího mu může způsobit díru v rozpočtu. „Zatímco nájemce je vázán nájemní smlouvou a musí nejprve nájem vypovědět a celou výpovědní dobu hradit nájem, spolubydlící může odejít ze dne na den,” vysvětluje Mgr. Moussawi.
„Pokud například každý hradil polovinu, tak je to nárůst reálného nájemného o 100 %, což už může někomu způsobit finanční problém,” uvádí Mgr. Moussawi. Právně nejlepší je se hned na začátku na těchto věcech domluvit a »hodit to« třeba na papír nebo do e-mailu, ať je dohodnuto, jak se bude postupovat.
Zvyšování nájmu
Pokud máte smlouvu přímo s majitelem, zákon stanovuje, že nájemné lze zvýšit maximálně o 20 % během tří let a pouze na základě písemného návrhu. Podnájemníci ale tuto ochranu nemají. Pokud jim hlavní nájemník oznámí, že od příštího měsíce mají platit o tisícovku více, nezbývá jim než souhlasit, nebo se odstěhovat. „Proto je dobré mít ve smlouvě jasně uvedeno, za jakých podmínek se nájemné může zvyšovat,“ doporučuje advokát.
Nájmy rostou napříč Českem
Majitelé bytů zvedají nájmy a tím se zdražuje i spolubydlení. „Situace na trhu s bydlením je teď s jarem lidově řečeno napjatá,“ potvrzuje František Brož, mluvčí Bezrealitky. cz.
Napříč celou republikou trhají nájmy nové rekordy. „Paradoxně nejrychleji neposkočila Praha, ale Brno a některá krajská města jako Plzeň, České Budějovice nebo třeba Olomouc,“ říká Brož. I tady je totiž zájem o nájemní bydlení, protože hypotéky jsou pro celou řadu lidí stále nedostupné.
FLOW: Na každý byt v Praze je 108 zájemců. Žít v nájmu už není ostudou, říká šéf Bezrealitky Meyer e15
