Nebudete-li tam bydlet, protože ho budete používat jen třeba jako sklad, máte smůlu. Ochrana nájemníka se nevztahuje ani na rekreační objekty.

Pokud se pronajímatel s nájemcem dohodnou, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Nový občanský zákoník posuzuje prostory jako byty podle toho, zda se hodí k bydlení (bude se posuzovat především, jestli se v »bytě« dá větrat, svítit, topit, zda je zdravotně nezávadný apod.).

V nájemní smlouvě si nájemce a pronajímatel ohledně vhodného nebytového prostoru sjednají, že zde bude nájemce uspokojovat své bytové potřeby a pokud zde nájemce bude bydlet, bude to pro nový občanský zákoník stejné, jako by bydlel ve zkolaudovaném bytě.

Na družstevní byty se nový občanský zákoník nevztahuje a neupravuje tak nájem u družstevních bytů. To, co tedy platí pro nájemní byty, nemusí nutně platit pro družstevní byt. Nájem družstevních bytů upravuje zákon o obchodních korporacích, který vyšel zároveň s novým občanským zákoníkem a nahradil obchodní zákoník. Práva a povinnosti v družstevních bytech pak upravují především stanovy nebo společenská smlouva.

S prohlídkou bytu neváhejte

Pokud vás pronajímatel vyzve, abyste si byt prohlédli, určitě se dostavte. Když totiž nevyužijete možnosti si byt prohlédnout, musíte přijmout i nevyhovující byt. Stejně tak byste museli nevyhovující byt přijmout i tehdy, pokud by se pronajímateli podařilo prokázat, že vám stav bytu byl znám. Chybí v bytě základní věci? Tak pokud se tam z toho důvodu nenastěhujete, nájemné platit nemusíte. A to až do doby, než pronajímatel vadu odstraní.

Nájemní smlouva

- Nájemní smlouva má být písemná. Na tom, že ale smlouva nemá tu správnou formu, nemůže »vydělat« pronajímatel. Nájemní smlouva je tak platná, i když nemá zákonnou formu.

- Pokud nájemník užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je poprávu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

- Po třech letech nájmu v dobré víře už smlouvu »nepotřebujete«. Pokud budete někde 3 roky bydlet a platit nájemné a budete to dělat v dobré víře, že jste v nájmu, tak na vás bude zákon pohlížet jako na řádné nájemce se smlouvou. Výmluvy majitele neplatí Jakmile je ve smlouvě, že prostor (i když původně k bydlení nesloužil) je určený k bydlení, má pronajímatel všechna práva nájemníka bytu.

Bydlení bez nájemní smlouvy neznamená, že nájem je neplatný. Pronajímatel ale nemůže nájemci vyčítat to, že v bytě bydlí bez nájemní smlouvy. Pokud řádně hradíte nájemné, tak jste chráněni jako nájemce i bez smlouvy. Budete ale považováni pouze za běžného nájemce, tedy nikoli za nájemce bytu. Vaše ochrana tak sice bude menší, ale přesto nezůstanete ani úplně bez ochrany. Už se ale nemůže stát, že vás někdo vystěhuje jen proto, že mu jiný nabídl vyšší nájemné se slovy, že nemáte řádnou nájemní smlouvu.

Rozhodli jste se do bytu nastěhovat i přesto, že není všechno podle smlouvy? Pak na to musíte bez zbytečného odkladu písemně upozornit pronajímatele! Napište mu, že žádáte, aby splnil svou povinnost vyplývající ze smlouvy. Pokud tak neučiníte, vaše právo zanikne.

Pronajatý byt musí být obyvatelný

Majitelé bytů se snaží pronajmout leccos. S tím by měl být konec. Nově máte právo na to, aby se v bytě dalo bydlet. Pokud není výslovně sjednáno, že byt není způsobilý k obývání, máte právo po pronajímateli požadovat, aby byl byt ke dni jeho předání ihned obyvatelný. Pokud jste se rozhodli si pronajmout »nedodělaný« byt a na své náklady jej dokončit, určitě si písemně sjednejte finanční kompenzaci pro případ skončení nájmu, případně zohlednění ve výši nájemného.

Pronajímatel má za úkol udržovat po dobu nájmu nájemníka v domě pořádek. Když jiný nájemce působí v domě obtíže – nejčastěji hluk a nepořádek, tak se obraťte přímo na pronajímatele. Nenechte se odbýt častým, „tak si to vyřešte s e sousedem sami“. Je povinností pronajímatele, aby byl v domě obvyklý klid a pořádek.

Máte pronajatý byt a majitel se v něm rozhodl provádět nějaké stavební úpravy? Strpět je musíte jen v přesně stanovených případech: - pokud se nesníží hodnota bydlení a JE možné úpravy provést bez většího nepohodlí pro nájemce na příkaz orgánu veřejné moci (nejčastěji půjde o rozhodnutí stavebního úřadu) - jestli hrozí zvlášť závažná újma (většinou bude vyvoláno náhlými událostmi - prasklá voda, v důsledku katastrof apod.)

Pokud se nejedná o jeden z uvedených důvodů, je možné provést úpravu bytu jen se souhlasem nájemce. Když pak musíte např. kvůli úpravám vyklidit byt, máte právo na zálohu na náklady, které vám vzniknou, a jejich plnou úhradu.

Kromě úprav v souvislosti s havárií musí nájemník o plánovaných stavebních úpravách vědět nejméně tři měsíce před zahájením prací. Když nájemník do deseti dnů po oznámení, pronajímateli nesdělí, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl. Pokud ale pronajímatel soudu prokáže účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a nezbytnost vyklizení bytu, soud vám může přiměřená omezení nařídit. Dokud vám soud nenařídí byt vyklidit, nesmí v něm majitel žádné stavební práce provádět.

STOP smluvním pokutám

Nově se už nájemníci nemusí bát různých pokut a povinností, které na ně bude chtít »hodit« pronajímatel. Obecně je možné sjednat za porušení povinnosti smluvní pokutu. Pro nájemce to ale neplatí. Nový občanský zákoník nájemce chrání proti všem smluvním pokutám vůči pronajímateli. Nově nájemník nemusí platit smluvní pokutu, a to dokonce, ani když je výslovně sjednána v nájemní smlouvě. Pokud se pronajímatel se svým nárokem obrátí na soud, bude neúspěšný.

Bydlet je možné i na vodě

Bydlet je nově možné i v bytě, který nebyl k bydlení schválen stavebním úřadem. Stačí, aby byl k bydlení vhodný a zdravotně nezávadný. Obývat nebo pronajímat je tak možné třeba hausbót, obytný vůz nebo maringotku

Pronajmout je možné i věc, která v budoucnu teprve bude. Můžete si tedy třeba pronajmout byt v domě, který ještě nestojí.

Práva nájemníka: podnikání i zvíře bez souhlasu!

První z povinností nájemníka je to, že byt užívá řádně v souladu s nájemní smlouvou. V pronajatém bytě může nájemník pracovat i podnikat bez souhlasu pronajímatele. Ale jen „Nezpůsobí- li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům“, to znamená, že z bytu není možné udělat truhlářskou dílnu nebo taneční studio.

Nájemník má právo chovat v bytě zvíře, ale jeho chov nesmí ostatním obyvatelům způsobovat obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Pokud chov způsobí zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, zaplatí je nájemník.

Co musí nájemník dodržet

Nájemník by měl dodržovat rozumné pokyny (takže i domovní řád) pronajímatele. Zásadní je ale slovo ROZUMNÉ. Pokyny mohou upravovat celou řadu věcí (které lze považovat za rozumné), například povinnosti při ukončování nájmu, povinnosti při užívání společných prostor nebo zařízení, zajištění pořádku, čistoty a klidu, umísťování nápisů nebo informací v domě, označení domovních schránek, bytů, zvonků.

Neřídíte se pokyny? Odpovídáte za případnou škodu. Pokyny pronajímatele nebo domovní řád jsou pro nájemce závazné. Například pokud by někdo uklouzl na loužičce od vašeho pejska a těžce by se zranil, nesete odpovědnost vy. Závažnější porušování »rozumných« pokynů může vést dokonce i k výpovědi z nájmu.

Když jedete pryč na více než dva měsíce, musíte to oznámit pronajímateli stejně jako jméno toho, kdo po dobu vaší nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí. Pokud nikoho takového nemáte, musí vstup do bytu zajistit pronajímatel. Když svůj delší odjezd neoznámíte, můžete se dopustit porušení povinností nájemce.

Příklady

Chci pronajmout dospělé dceři můj zděděný rodinný domek za 5000 Kč nájmu za 1 měsíc (energie atd. budu platit já osobně a nebudu je po dceři vyžadovat). Budu mít tedy roční příjem 60 000 ročně. Mám ho zdanit na FÚ nebo je příjem ke zdanění nějak limitován?

Příjem z pronájmu je nutné zdanit, musíte proto podat daňové přiznání z příjmu fyzických osob.

Jsem pracovně v zahraničí. Mohu pronajmout byt ukrajinské kamarádce s tím, že by platila pouze náklady s bytem spojené?

Pokud je byt ve vašem osobním vlastnictví, nemusíte pronájem vlastního bytu nikomu oznamovat. Stačí pouze sepsat s kamarádkou nájemní smlouvu. V případě, že bude nájem pro vás představovat jeden z příjmů, musíte z těchto příjmů platit odpovídající daně, v opačném případě nikoliv.

Pronajímáme byt na dobu určitou, pronájem končí v 6/2014. Musíme napsat novou smlouvu na další rok, nebo stačí pouze věta ve staré smlouvě »smluvní strany se dohodly, že doba nájmu se prodlužuje o další rok v případě, že nejpozději do 28. 2. nebude písemně doručena výpověď«?

Není nutné uzavírat novou smlouvu, neboť nájem se od 1. 1. 2014 řídí novým občanským zákoníkem, který obsahuje ujednání, že pokud nájemce užívá byt po dobu alespoň 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, považuje se nájem znovu za uzavřený na stejnou dobu. Vaše ustanovení ve smlouvě je také postačující.

Mám volný byt 1+kk v osobním vlastnictví a chci ho pronajmout. Co všechno k pronájmu bytu budu potřebovat? Co má být ve smlouvě?

Smlouva by měla obsahovat specifikaci jednotky, výši nájemného, poplatků za služby, jejich splatnost, dobu, na kterou se nájemní vztah uzavírá, výši jistoty (kauce) a nově také výši úroku - v souvislosti s tím doporučuji stanovit úrok v takové výši, která bude odpovídat výši úroku v bance, kde budou finanční prostředky uloženy. Dále doporučuji upravit automatické obnovování nájemního vztahu, tzn. pokud nechcete, aby byla smlouva na dobu určitou automaticky prodlužována, je nutné toto vyloučit. Vhodné je také upravit každoroční zvyšování nájmu - v praxi se nejčastěji používá inflační doložka, která vychází z míry inflace uveřejněné Českým statistickým úřadem. Dále doporučuji si vyhradit práva na souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. 

Vlastním nemovitost, kterou příležitostně pronajímám k rekreaci. Ve smlouvě o ubytování mám uvedeno: »Ubytovaný nesmí uvádět adresu domu s prostory určenými k ubytování jako místo svého podnikání«. Platí toto i nadále podle nových pravidel?

Ano platí i nadále. Zvýšená ochrana nájemníků bytů a domů na váš případ nedopadá, protože přenecháváte byt nájemcům pouze krátkodobě, resp. k rekreaci.

Jak řešit problémy s nájemníkem, který neplatí a sousedi si na něj stěžují (hluk, hádky)? Lze mu dát měsíční a nikoli tříměsíční výpovědní lhůtu, když mám od něj podepsané, že porušil podmínky nájemní smlouvy?

Pokud neplatí dlouhodobě, tzn. min. tři měsíce, lze vypovědět smlouvu bez výpovědní doby a požadovat vystěhování bez zbytečného odkladu. Pokud však dochází pouze k hluku plynoucího z hlasitých hádek, nejedná se o závažné porušení povinností nájemce a musí být poskytnuta tříměsíční výpovědní doba. Doporučuji se s nájemníkem dohodnout a nechat si podepsat dohodu o ukončení nájemního vztahu k určitému dni a na základě toho již můžete požadovat vystěhování. Ustanovení, která máte ve smlouvě, nejsou vymahatelná, tzn. pokud by se obrátil nájemník na soud se žalobou na neplatnost výpovědi z nájmu, bylo by mu vyhověno.

Jak ošetřit v nájemní smlouvě potíže s nájemníkem? Neplatí nájem, dochází k rušení nočního klidu i za asistence policie, ničí můj majetek? Jak ho mohu co nejrychleji vystěhovat?

Za situace, kdy nájemce ničí váš majetek, tzn. porušuje svoje povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem, můžete vypovědět nájem bez výpovědní doby a současně s tím požadovat, aby byt bez zbytečného odkladu opustil (max. do jednoho měsíce).

Pronajímám byt na sídlišti a rozhodně nechci, aby si tam třeba nějaká žena udělala masážní salon a nakonec poskytovala třeba i jiné služby. Jak tomu mohu zabránit? To vážně nejde zakázat nájemníkovi podnikání? Jde třeba pro podnikající nájemníky nasadit vyšší nájem než v případě, že podnikat nebude?

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení, že se nepřihlíží k ujednání v nájemních smlouvách, které zkracují nájemcova práva. Podnikání zakázat můžete nájemci pouze v případě, že by znamenalo zvýšené zatížení pro váš byt, což si dokážu v případě masážního salonu představit. Výše nájmu je otázkou dohody, proto pokud budete mít poznatek o tom, že by nájemník chtěl ve vašem bytě.

Je možné smluvně všem novým nebezpečím (podnikání, zvíře, další podnájemník atd.) zabránit pod pokutou?

Sjednání smluvní pokuty je možné pouze v případě, že se nejedná o nájem bytu či domu, protože nový občanský zákoník upravuje zvýšenou ochranu nájemníků v bytech a domech. V jiných případech nájmu lze však vámi uvedená ustanovení smluvně vyloučit.