Stavební boom pro movité lufťáky?! Experti cupují plán ministryně Mrázové: Urychlí se stavby?
Ministryně pro místní rozvoj Zuzana Mrázová (ANO) představila na setkání s novináři novelu stavebního zákona, která má zásadně zrychlit povolování staveb. Ministerstvo taky počítá se zřízením nového centrálního Úřadu rozvoje území. Zákon ale budí i obavy. Kritici varují před oslabením ochrany přírody a zelenou pro developery v chráněných územích, část opozice zvažuje ústavní žalobu. A velkou neznámou zůstává, zda úřad vůbec bude mít dost lidí na to, aby fungoval.
Česko patří k zemím s nejpomalejším stavebním povolováním v Evropě. Povolení bytového domu trvá v průměru sedm až deset let, každý rok zdržení přitom zdražuje výslednou cenu bytů o deset až patnáct procent. Právě to má novela stavebního zákona změnit.
„Naším cílem je, aby stavebníci čekali na povolení záměru v řádech měsíců, do dvanácti,“ řekla Mrázová na středečním setkání s novináři. Rodinné domy by podle nových pravidel měly dostat razítko do šedesáti dnů.
Jeden úřad místo stovek
Klíčovým prvkem reformy je vznik nového centrálního Úřadu rozvoje území. Ten má vzniknout v lednu 2027 a do ledna 2028 postupně integrovat více než šest set stávajících stavebních úřadů roztroušených po celé republice. Stavebník by tak místo obíhání desítek institucí šel na jedno místo, kde by získal vše potřebné v jediném řízení.
Nový úřad má také skoncovat s tím, co Mrázová nazývá „systémovou podjatostí“, což je situace, kdy výsledek stavebního řízení závisí na politickém vedení dané obce. „Bude se stejně rozhodovat od Aše po Bruntál,“ slíbila ministryně.
Tajemník úřadu městské části Praha 6 Jan Holický ale tento argument zpochybňuje. „Systémová podjatost se využívá velmi zřídka a velmi zřídka je úspěšná při soudních řízeních,“ řekl Blesku. Podle něj navíc lidský faktor bude hrát roli i v novém centrálním úřadu, jen přes jiné mechanismy. A poukazuje na to, co považuje za skutečný problém: „Největší problém s délkou řízení není na stavebních úřadech, ale v složitosti toho, co všechno musí úředník mít jako podklady, než může rozhodnout.“
Do nového úřadu se integrují i takzvané dotčené orgány, tedy instituce, které dnes vydávají samostatná závazná stanoviska k ochraně přírody, památek nebo zemědělského půdního fondu. Právě to je jeden z nejspornějších bodů celé reformy.
Strašák jménem apartmány
Novela nově stanovuje, že bytová výstavba je veřejným zájmem. Na stejné úrovni jako ochrana kulturních památek a přírody. Kritici se obávají, že to otevírá cestu pro výstavbu v chráněných územích, včetně národních parků a CHKO.
Konkrétní obavou je problematika apartmánových domů. Zákon definuje stavbu pro hromadné bydlení jako soubor s převažující funkcí bydlení nad deset tisíc metrů čtverečních. Developer ale může postavit apartmánový dům, prodat více než polovinu jednotek formálně jako byty, a automaticky tak získat status veřejného zájmu, přestože lidé v apartmánech reálně trvale bydlet nebudou.
Problém apartmánového bydlení přitom znají velmi dobře například horské obce. Prázdné byty, které slouží třeba jako Airbnb, nepřinášejí obcím ubytovací poplatky ani daňové příjmy. Vlastníci tam totiž nemají trvalé bydliště. Novela by podle kritiků tento problém mohla ještě zhoršit.
Potvrzuje to i starosta Vrchlabí a senátor Jan Sobotka (STAN). „Ty domy se staví na ploše určené pro bydlení, ale k bydlení neslouží a nemůže se to omezit,“ řekl pro Blesk. Developer podle něj postaví dům, po kolaudaci ho rozprodá po bytových jednotkách a z rezidenčního projektu se stane právě apartmánový dům.
Vládní zmocněnkyně pro implementaci stavebního práva Hana Landová ale pro Blesk upozornila na to, že novela naopak dává obcím nové nástroje. Nově můžou v územním plánu nastavit podmínky pro rozvoj území. Například zakázat komerční krátkodobé pronájmy nebo omezit počet bytů v dané lokalitě. „Obec má vlastně doteď postavení pouze účastníka řízení. Nově získává možnost vyjádřit se ještě předtím, než je rozhodnutí vydáno, jestli je záměr v souladu s rozvojem daného území,“ vysvětlila Landová.
Širší obavy má právník Petr Svoboda z Právnické fakulty Univerzity Karlovy. Novela podle něj „vytuneluje“ ochranu životního prostředí jako celek. Agenda, kterou dnes zajišťuje ministerstvo životního prostředí, přejde na stavební úřady. „Chránit přírodu, vodu a půdu budou stavební úřady?“ podivil se v Českém rozhlasu Svoboda.
Mrázová to odmítá. „Developeři nemají větší práva, než je právo na ochranu životního prostředí. V chráněných územích bude mít ochrana přírody vždy vyšší váhu,“ řekla. Všechny veřejné zájmy se budou vždy vážit. Zákon je podle ministerstva staví na stejnou úroveň, nikoli nadřazuje výstavbu nad přírodu.
A co památky?
K obavám o oslabení ochrany památek Landová uvádí konkrétní příklad. U vily Tugendhat v Brně, která je národní kulturní památkou a součástí světového dědictví UNESCO, zůstávají i po novele zachována všechna tři razítka: od Národního památkového ústavu, orgánu státní památkové péče i stavebního úřadu.
Ruší se naopak, podle ní, zbytečná závazná stanoviska u staveb ve vzdálených ochranných pásmech, kde památkáři v drtivé většině případů stejně žádné požadavky neukládají. „Novela neškrtá žádnou ochranu žádného veřejného zájmu. Mizí jen procesní duplicity,“ říká Landová.
Stavba vyroste, než soud rozhodne
Starosta a senátor Sobotka, jehož město leží v těsné blízkosti Krkonošského národního parku, zákon považuje za zásadní problém. „Pod záminkou bytové výstavby pro trvale žijící obyvatele se může rozjet apartmánová výstavba kdekoliv a v jakémkoliv masivním rozsahu,“ říká. Upozorňuje také na to, že u velkých projektů nad deset tisíc metrů čtverečních bude rozhodovat centrální úřad v Praze bez možnosti odvolání. Pokud se obec nebo soused pokusí bránit soudní cestou, stavba mezitím vyroste a zákon podle něj počítá s tím, že ji pak raději zlegalizuje, než zboří. „Než se domůžete u soudu spravedlnosti, ta stavba za 200 milionů bude postavená a už ji nikdo nezbourá,“ tvrdí.
Sobotka má výhrady i k samotné centralizaci stavební správy. „U stavebního řízení závisí na tom, aby ten člověk to území znal. Centrální úřad v Praze nebo Hradci tu znalost mít nebude,“ říká. A dodává, že zákon podle něj obcím bere ústavní právo rozhodovat o vlastním rozvoji. „Rozhodovat se bude na státním úřadu, který nebude ani sídlit v tom městě,“ upozorňuje.
Sobotka se chystá bojovat v Senátu. „Jsem přesvědčen, že zákon je neopravitelný. Budu se snažit, aby byl v Senátu zamítnut,“ řekl Blesku. Pokud to nevyjde, hodlá podat ústavní žalobu. „V momentě, kdy zákon půjde k prezidentovi, budu se snažit zformulovat ústavní žalobu,“ dodal.
Kde se seženou úředníci?
Velkou otázkou zůstává personální zajištění nového úřadu. Podle Mrázové je čtvrtina dnešních stavebních úřadů takzvaně jednohlavých. Má jediného úředníka, který když vypadne, povolování se zastaví. Třicet procent úředníků je v předdůchodovém nebo důchodovém věku. A systém jako celek je podle ministerstva již dnes v krizi.
Náměstek Pavel Kryštof na setkání přiznal, že nový úřad potřebuje ke svému fungování minimálně padesát až šedesát procent stávajících úředníků. Podle dosavadních odhadů je ale ochotna přejít jen zhruba třetina z nich. Ministerstvo proto připravuje náborovou kampaň. Jak přesně bude vypadat, zatím neupřesnilo.
Landová vidí v centralizaci benefit i pro samotné úředníky. Dnes mnozí podle ní pracují osamoceně a rady si předávají přes facebookové skupiny. Nový úřad jim má nabídnout týmové zázemí, odbornou podporu a jednotnou metodiku. Kampaň má podle zmocněnkyně cílit i na mladé lidi, kteří se dnes o práci na stavebních úřadech vůbec neucházejí.
Holický ale upozorňuje, že ochota přejít může být ještě nižší, než průzkumy ukazují. Na Praze 6 by větší část úředníků raději zůstala pod obcí. „Jsou tam historické zkušenosti s podobnými přechody. Třeba před patnácti lety u státní sociální podpory, kdy zaměstnanci měli po přechodu horší podmínky,“ říká. Zároveň dodává, že průzkumy byly dělány za jiných přechodných ustanovení, takže čísla se ještě můžou změnit oběma směry.
Otík ford zase sežral viagru a vyvádí.