Narazit na slušného pronajímatele, který nechce s nájemníka oškubat, je stejně těžké jako pronajmout byt solidnímu nájemníkovi, který pravidelně platí a o byt se stará jako o svůj. Podle odborníků ale zákon zatím stále více chrání nájemníka. I proto se změnil trend v přístupu majitelů.
„Ti v současnosti sice požadují vyšší cenu, ale zároveň počítají s tím, že nájemníky budou mít v nájmu výrazně déle než třeba před pěti lety,“ říká František Brož, mluvčí Bezrealitky.cz.
Nároky majitelů: bezdlužnost a záruky
Aby ochránili svůj majetek, snaží se pronajímatelé budoucí nájemníky důkladně prověřit. „Za úplné minimum se považuje alespoň kontrola v registru exekucí, tedy ověření, že nejde o někoho, kdo není zvyklý platit své závazky. Spousta pronajímatelů už narazila na »profesionální podvodníky«, kteří střídají pronajímatele, ale nájem nikdy nezaplatí,“ uvádí Ombudsman Blesku, advokát Roman Moussawi.
Růst kvůli investičním bytům
Investiční byty, tedy byty kupované s vidinou zisku, už dávno nejsou jen záležitostí hlavního města. „I v Českých Budějovicích, Plzni, Olomouci nebo třeba Hradci se setkáváme s investičními byty, které jsme dlouho znali především z Prahy. Majitelé, kteří je koupili, potřebují nájmem pokrýt hypotéku, a proto požadují vyšší výchozí cenu,“ vysvětluje Brož důvod výrazného zvyšování cen v krajských městech. Jak ale upozorňuje, jedná se většinou o byty v novostavbách, které jsou energeticky úsporné.
Na jeden inzerát odpovídá 80 zájemců
Září a část října patří k takzvaným nájemním špičkám. „Bydlení hledají nejen vysokoškoláci, kterým startuje akademický rok, ale také se porozhlížejí domácnosti, kterým v druhé polovině roku končí nájemní smlouva. To vede k tomu, že se v jeden moment objevuje na trhu nadstandardní množství lidí, hledajících nájmy,“ vysvětluje mluvčí Brož.
Nejvýrazněji je to vidět v Praze. „Počet zájemců na jeden byt i kvůli tomu opět stoupl – v současnosti je to asi 80 reakcí na jeden pražský nájemní inzerát,“ říká. Zároveň ale upozorňuje, že se jedná se o nabídkové ceny, reagující na nabídku a poptávku. „Až nájemní špička opadne, může se průměr dokonce mírně snížit,“ dodává.
Nájemníka prověřte
Boj s neplatičem se může táhnout dlouhé měsíce. Proto je důležité ověřit, koho si do bytu pouštíte. „Rychlé nahlédnutí do insolvenčního rejstříku nebo žádost o potvrzení příjmu může včas napovědět, jestli není lepší hledat dál,“ vysvětluje Michal Hrbatý z UlovDomov.cz. Prověrka dostupných registrů, jako jsou například insolvenční, exekuční, obchodní nebo rejstřík živnostenského podnikání, může odhalit varovné signály, které na první pohled nezaznamenáte.
Začíná rvačka o Středočeský kraj
Nedostatek volných bytů v Praze způsobil, že poptávka se stále více přelévá do Středočeského kraje. „Do oblastí s dobrou dojezdovou vzdáleností do centra Prahy v současnosti míří rekordní množství zájemců. Naopak ve vzdálenějších městech nabídka bytů nepřestává být poměrně bohatá,“ uvádí Brož, podle kterého je podobná situace i v Brně. I tam se stále více lidí poohlíží kvůli cenám po bydlení i za hranicemi města.
Rady pro nájemníky i pronajímatele:
Smlouva je základ
Pronájem bytu může být minovým polem plným nebezpečných nástrah. Před řadou problémů ale obě strany ochrání jasně sepsaná nájemní smlouva a pečlivý předávací protokol. „Pronajímatelé často používají nájemní smlouvy s chybami, neplatnými ustanoveními apod., často stažené někde z internetu. V případě sporu se pak nestačí divit, že většina toho, co je pro ně ve smlouvě důležité, tak vůbec neplatí nebo je napsána špatně,“ upozorňuje advokát Moussawi.
Tohle by nemělo chybět:
● Identifikace stran: jméno, příjmení, rodné číslo/ IČO a adresy trvalého bydliště/ sídla pronajímatele a nájemce.
● Popis nemovitosti: přesná adresa, popis bytu (počet místností, výměra, vybavení) a případně i popis společných prostor.
● Výše nájemného a zálohy na služby: jasně stanovená výše nájemného, způsob a termín platby, a také výše záloh na služby (voda, elektřina, plyn, atd.), případně povinnost přepisu služeb na nájemce.
● Doba trvání nájmu: určení, zda se jedná o nájem na dobu určitou nebo neurčitou.
● Podmínky ukončení nájmu: pravidla pro výpověď, výpovědní lhůty a podmínky pro odstoupení od smlouvy.
● Kauce: výše kauce, podmínky pro její vrácení a způsob jejího úročení.
● Předávací protokol: ujednání o předávacím protokolu, který bude sloužit jako důkaz o stavu bytu při předání a vrácení.
Rada: Jen písemně
Nájemní smlouvu je vždy vhodné uzavírat písemně, a to i pro krátkodobé nájmy. U dlouhodobého bydlení by to měla být samozřejmost. I když smlouva uzavřená ústně je platná, v případě sporu je těžké její uzavření prokázat.
Rada: Zkontrolujte list vlastnictví
Může se stát, že nájemník uzavře smlouvu nikoli s vlastníkem nemovitosti, ale třeba jeho kamarádem nebo nějakým příbuzným. „Nájemce by měl uzavřít nájemní smlouvu skutečně s vlastníkem bytu, a ne s někým jiným,“ říká Mgr. Moussawi. Vlastníka se proto vyplatí zkontrolovat. „List vlastnictví nemovitostí je veřejně dostupný. Údaje uvedené ve smlouvě si tak můžete snadno ověřit v katastru nemovitostí,“ radí Michal Hrbatý.
Při převzetí byt důkladně proklepněte
Předávací protokol k bytu by měl být součástí nájemní smlouvy. A převzetí bytu rozhodně není jen formalita. „Bez předávacího protokolu se v případě nějaké škody může pronajímatel ocitnout v tzv. důkazní nouzi, protože nájemce o všem, co sám zničil, může úspěšně tvrdit, že to takto bylo zničené už v době, kdy byt převzal,“ uvádí advokát.
Na tohle určitě nezapomeňte:
● Ověřte funkčnost všech spotřebičů, které jsou součástí vybavení bytu.
● Zkontrolujte stav měřidel (elektroměr, plynoměr, vodoměr) a zaznamenejte údaje do předávacího protokolu.
● Ujistěte se, že seznam vybavení v předávacím protokolu odpovídá skutečnosti.
● Stav bytu, vybavení a stav měřidel si vyfoťte a fotodokumentaci přiložte k předávacímu protokolu.
Smlouva i mezi přáteli
Uzavřít nájemní smlouvu se vyplatí i mezi kamarády nebo partnery. Pokud totiž přátelství či partnerství skončí, mohou nastat velké problémy. „Dochází k situacím, že se osoba bez smlouvy není nakonec schopna dostat do bytu, »kde bydlí«, ani pro své věci,“ říká advokát Moussawi.
FLOW: Bydlet a neplatit složenky? Umožní to soběstačný dům. Jen je třeba víc plánovat spotřebu, tvrdí jeho majitel Podruh e15
