Pozor! Pokud máte ve smlouvě uvedenou částku, aniž byste tam měli určené, za jaké období, je to za kalendářní měsíc.

- Pronajímatel si s nájemníkem musí domluvit, za jaké služby bude nájemník platit.

- Když se nedomluví, placení je na pronajímateli.

- Pronajímatel musí po dobu nájmu zajistit nezbytné služby - dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

- Pokud tedy ve smlouvě není něco jiného, tak se nájemník o dodávku tepla, vody nebo o odvoz odpadu nemusíte starat.

Pronajímatel po vás nemůže chtít příspěvek na stavební úpravy domu nebo třeba vklad do fondu oprav. Nový občanský zákoník mu přímo zakazuje chtít po nájemci jiné plnění, než je nájemné nebo úhradu záloh a nákladů za služby spojené s nájmem.

Nový občanský zákoník výslovně uvádí, že úhrada nájemného nesmí být sjednána tak, aby se hradilo dříve než 5. den období, za které je hrazeno. Stejné pravidlo pak platí i pro úhradu záloh a nákladů za služby spojené s nájmem.

Trvejte na plnění slibů!

Zavázal se pronajímatel, že vám poskytne i další služby? Pokud vám například nasliboval ostrahu objektu a nezajistil ji, je to porušení povinností. Navíc, kdyby vám kvůli chybějící ostraze vznikla škoda, odpovídal by za ni pronajímatel. Stejně tak by bylo porušením, pokud by vám třeba někdo nemohl nechat důležitý balíček, protože paní z recepce (poskytující »recepční službu«, kterou se pronajímatel zavázal zajistit k nájmu) daný den nepřišla do práce.

Máte právo vidět vyúčtování

Nájemce má nárok na přeplatek pokud na zálohách zaplatil více, než kolik měl zaplatit podle vyúčtování. Musí ale zaplatit i případný nedoplatek. Nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné do tří měsíců. Aby měl nájemce možnost si ověřit, zda má nedoplatek nebo přeplatek, má právo:

1. Nahlížet do vyúčtování i do všech podkladů, na základě kterých bylo vytvořeno. Občanský zákoník stanoví pronajímateli maximální lhůtu na to, aby umožnil nájemci nahlížet, a to do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období. Pokud by to pronajímatel neumožnil, mohl by se nájemce svého práva domáhat soudně.

2. Na vrácení přeplatku do 3 měsíců od posledního termínu, ve kterém měl pronajímatel umožnit nahlížení.

Hádáte se? Nájem můžete posílat do notářské úschovy.

Jste ve sporu o výši nájemného s majitelem? Neplní své povinnosti a vy už si nevíte rady? Neplaťte mu nájem! Místo toho ho ale musíte posílat do notářské úschovy a hlavně o tomto postupu majitele informovat. Pak vás totiž nemůže z bytu vyhodit kvůli dlužnému nájemnému. Stejný postup můžete použít, pokud majitel tvrdí, že mu dlužíte nájemné.

Kauce: Maximálně šestinásobek nájemného

Pronajímatel po vás může chtít předem kauci, ale maximálně do výše šestinásobku nájemného. Pokud zaplatíte pronajímateli kauci, tak máte po skončení nájmu právo na její vrácení, a to včetně úroku. Na vrácení kauce nemáte nárok, pokud byla použitá na úhradu vašich pohledávek.

Výše úroku se řídí tím, co jste si při uzavírání pronájmu sjednali. A jestli jste si předem nedomluvili nic, tak máte nárok alespoň na zákonný úrok za celou dobu, kdy byla jistota (tedy kauce) u pronajímatele.

Jak vyřešit zvyšování nájemného

Máte ve smlouvě, že nájemné bude každoročně zvyšováno? Pak si tam zároveň určete, jak přesně se jeho zvýšení vypočítá. Jinak můžete čekat, že zaplatíte víc, než by se vám líbilo. Věc pak může zbytečně skončit u soudu, který pak bude vycházet zejména z toho, kolik činí obvyklé nájemné za obdobný byt.

Když si neujednáte přesné podmínky zvyšování (nebo pokud máte ve smlouvě »pevné« nájemné), může vám pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného, které je v daném místě obvyklé.

- Navržené nájemné ale nesmí být za poslední tři roky vyšší než 20 procent hodnoty nájmu.

- Pokud vám bude chtít pronajímatel zvýšit nájemné dříve než po roce nájmu, nebo vám nenavrhne výši zvýšeného nájemného písemně, nemusíte na to reagovat.

Jestliže souhlasíte s návrhem na zvýšení nájemného, platíte ho od třetího kalendářního měsíce poté, co vám přišel návrh.

Neozvali jste se do dvou měsíců, že s vyšším nájmem souhlasíte? Pak má pronajímatel právo ve tříměsíční lhůtě navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Když pronajímatel lhůtu »prošvihne«, soud mu nevyhoví, pokud vy, jako nájemník namítnete, že návrh byl podaný opožděně. Nabídl vám pronajímatel výhodný nájem? Trvejte na tom, aby do smlouvy uvedl, že se nájemné nebude zvyšovat.

Pokud to totiž ve smlouvě upraveno mít nebudete, tak se vám klidně může stát, že po chvíli bydlení přijde návrh od pronajímatele, kterým se bude dožadovat vyššího nájemného.

Změny jsou ale možné i bez vašeho souhlasu! Například jestliže pronajímatel například zatepluje dům, ve kterém máte pronajatý byt, tak se připravte, že si možná na nájmu připlatíte.

Nezáleží na tom, že se zateplením nebudete souhlasit. Nový občanský zákoník totiž stanoví, že pokud ve vašem domě pronajímatel provádí stavební úpravy, které zvýší nebo zlepší hodnotu bytu, nebo šetří energie i za cenu zvýšení nájemného, tak stačí, aby na to »kývly« dvě třetiny nájemců. Takové zvýšení nájemného by pak platilo i pro skupinu nájemců, která se zateplením nesouhlasila.

POZOR! Když nesežene pronajímatel souhlas dvou třetin nájemníků, může zvýšit nájemné maximálně ale do výše 3,5 % vynaložených investic ročně.

Jak zvýšit nebo snížit nájem: Postup krok za krokem

Ať už jako pronajímatel chcete z nájemníka vyrazit vyšší nájemné, nebo jako nájemce chcete nájem snížit, musíte dodržet určitý postup a formu. Jinak se totiž můžete u soudu dočkat nepříjemného překvapení.

1. Návrh napište a pošlete doporučeně Zvýšení/snížení musíte navrhnout písemně a doporučeně doručit druhé straně. Kopii si přitom určitě ponechejte. U soudu většinou neprokážete tvrzení, že jste nájemci nebo pronajímateli návrh na zvýšení či snížení předali na chodbě domu, kde jste byli jen vy dva.

2. Uveď te, kolik peněz chcete V návrhu musíte uvést, v jaké výši nájemné požadujete. Můžete chtít ale jen tolik, aby zvýšení odpovídalo nájemnému obvyklému v místě i čase za obdobný byt. Kromě toho nesmí být zvýšení vyšší než 20 % nájmu za poslední tři roky.

3. Zvýšení je možné jen jednou ročně Musíte dodržet časový odstup dvanácti měsíců od posledního zvýšení/snížení nájemného. Z návrhu musí být zjevné, že jsou splněny všechny podmínky pro zvýšení nájemného, jinak se k němu nepřihlíží! A pokud pak na základě takového vadného návrhu podáte návrh na zvýšení/ snížení nájemného, budete u soudu neúspěšní.

V případech, kdy nájemník platí »regulované« nájemné, může pronajímatel požadovat zvýšení nájmu až do výše nájmu, která je v místě a čase obvyklá. A to bez ohledu na to, jestli zvýšení přesahuje onu hranici 20 % za 3 roky nebo zda bylo v posledních dvanácti měsících nájemné zvýšeno.

Příklady

Máme pronajatý byt. Je přípustné, aby majitel nečekal na roční vyúčtovaní a faktury spotřebovaných energií a každé tři měsíce si sám dělal odečty a žádal okamžité zaplacení případných nedoplatků bez jakýchkoli faktur od dodavatelů, s tím, že si prý volá dodavatelům o ceny za jednotku?

Vámi uváděný postup ze strany pronajímatele je velice nestandardní. Požádejte pronajímatele o předložení ročního vyúčtování, které vám musí předložit nejpozději do 4 měsíců a překontrolujte, zda jsou požadované částky oprávněné.

Syn bydlel v pronájmu, z kterého se později odstěhoval. Žádal majitele bytu o řádná vyúčtování záloh za služby, topení, vodu a topení. Na 1. dopis dostal sprostou odpověď, na 2. dopis nedostal odpověď vůbec. SBD mu doporučilo obrátit se na soud, ale na to bohužel syn nemá peníze a ví, že vzhledem k tomu, že uvedený majitel má všude plno známostí, že by neuspěl.

Na vyúčtování má právo, tak musí požádat pronajímatele, což zcela správně udělal. Ze zkušenosti vám mohu říct, že pronajímatele, kteří nedávají vyúčtování a reagují na žádost o jejich vydání sprostými odpověďmi, moc kamarádů mezi soudci (ani nikde jinde) nemají, takže bych se toho nebál a určitě bych se obrátil na soud.

Bydlím v obecním bytě a složila jsem 3měsíční kauci nájem+služby. Mohu žádat o vrácení kauce? Mám podezření, že s kaucemi starosta neoprávněně hospodaří. Taky mě zajímá jestli může požadovat kauci nájem+služby.

Žádat o kauci můžete až při skončení nájmu. Podle starého zákoníku mohli pronajímatelé požadovat kauci ve výši trojnásobku nájemného včetně záloh, dnes mohou požadovat i šestinásobek, ale pouze nájmu (tedy již bez záloh). Nově také máte právo na úroky ze složené kauce. Podezření, že si starosta kaucemi nějak přilepšuje nemá na povinnost hradit kauci, žádný vliv.

Měla bych dotaz ohledně vrácení kauce, kterou jsem skládala při sepsání nájemní smlouvy V srpnu 2013 jsem na základě vzájemné dohody ukončila nájemní smlouvu. Pronajímatel mi umožnil odejít z bytu dříve než je výpovědní lhůta – 2 měsíce. Ukončení nájemní smlouvy mám podepsané na základě vzájemné dohody k 31. 8. 2013. Stále řeším vrácení kauce. Ve smlouvě je uvedeno, že kauce bude vrácena pokud nebude byt poškozený a nebo nebude dluh na nájemném. Je možné, aby si pronajímatel ponechal kauci z toho důvodu, že výpovědní lhůta je 2 měsíce?

Pokud jste skutečně skončili nájem dohodou jak píšete, tak žádná výpovědní doba neběžela, prostě proto, že už nebyl ani žádný nájem (ten přece skončil dohodou). Kauci vám tedy musí majitel-pronajímatel vrátit, žádné započítávání na nájem za údajnou výpovědní dobu nepřipadá v úvahu. Vyzvěte pronajímatele k vrácení kauce.