„Za zásadní úskalí znovu zavedeného předkupního práva považuji nové nastavení okamžiku, kdy je nutné oslovit ostatní spoluvlastníky. Zákonná úprava požaduje, aby si podílový spoluvlastník nejprve našel zájemce o podíl na nemovitosti, uzavřel a podepsal s ním kupní smlouvu a takto uzavřenou smlouvu předložil ostatním spoluvlastníkům k vyjádření, zda nemají o podíl zájem oni. Na vyjádření se, respektive uhrazení kupní ceny, má oprávněný z předkupního práva lhůtu tří měsíců. V případě, že bude mít spoluvlastník o nemovitost zájem a uhradí kupní cenu, uzavřená kupní smlouva se zájemcem se tím pádem ruší,“ vysvětluje Lukáš Štrajt z právního oddělení společnosti M&M reality a dodává: „Významný je i dopad u spoluvlastnických podílů na parkovacích či garážových stáních, nebytových prostorech, pozemcích a podobně, které se povětšinou převádí s bytovou jednotkou. I zde je nutné zkoumat, jestli je třeba předkupní právo řešit, přičemž většinou to nutné bude,“ pokračuje Štrajt.

SLOŽITĚJŠÍ FINANCOVÁNÍ

V praxi novela bude podle Štrajta znamenat komplikaci i v případech, kdy zájemce bude chtít financovat koupi nemovitosti úvěrem. „Již nyní evidujeme zvýšenou administrativní zátěž a časové průtahy. Značným problémem jsou vzniklá rizika při financování prostřednictvím hypotečních úvěrů, kdy jsou kupující klienti nešťastnou formulací nového předkupního práva bráni jako rukojmí, přičemž vůbec není jisté, zda obchod nakonec proběhne. Institut předkupního práva vnímáme jako správný nástroj, ale bohužel ne v tomto znění,“ říká Jan Martina z M&M reality, oblastní ředitel pro hlavní město Praha.

JEDINÁ VÝJIMKA

Jedinou výjimkou, kdy nemají ostatní spoluvlastníci předkupní právo, je převod nemovitosti na osobu blízkou. „Obávám se ale, že řada lidí vůbec nebude předkupní právo řešit, a to buď z neznalosti právních předpisů, nebo vědomě. Je třeba si ovšem uvědomit, že v takovém případě se může oprávněný z předkupního práva domáhat vydání nemovitosti vůči nabyvateli, což s sebou přinese řadu nepříjemností pro všechny dotčené osoby, které se mohou ocitnout až před soudem,“ upozorňuje Štrajt, podle kterého je postup pro správnou aplikaci předkupního práva poměrně složitý a je třeba při něm zohlednit řadu aspektů, což člověk neznalý realitního práva těžko zvládne.

Pomoc odborníka

„Není jednoduché v konkrétní situaci posoudit, zda je či není nutné předkupní právo řešit. Pokud už se dospěje ke stanovisku, že je nutné se předkupním právem zabývat, existuje řada možných scénářů a variant. Doporučuji situaci vždy řešit s odborníkem v oblasti realitního práva,“ radí Lukáš Štrajt z M&M reality.