Byty budou zlevňovat. Po výhodné nabídce by se mělo skočit i za cenu vyšší sazby, radí ekonom

Za poslední kvartál roku 2022 podle analýzy společnosti Deloitte stouply ceny bytů pouze ve čtyřech krajích, z toho nejvýrazněji v Libereckém (o 10,3 %). Nárůst zaznamenal i Jihomoravský (1,9 %), Jihočeský (2,8 %) a Zlínský kraj (2,2 %). Celkově pak dle realitního indexu v rámci celé republiky ceny poklesly v průměru o 2 %.

V případě developerských projektů bylo průměrně za m² v nemovitosti účtováno 99 500 Kč. Cihlové domy se pohybovaly okolo 93 700 Kč/m² a byty v panelových domech vycházely na 77 600 Kč/m². Celkem za poslední kvartál minulého roku bylo realizováno 5 374 prodejů. Podle očekávání se nejvíce nemovitostí prodalo v Praze (62,1 %), Brně (8,7 %) a Plzni (4,6 %).

K největšímu meziročnímu poklesu cen bytů došlo podle ukazatele z webu Realitymix.cz v Ostravě, kde se ceny mezi březnem 2022 a březnem 2023 propadly v průměru o 20,6 %. Druhý největší propad pak zaznamenalo Brno s 18,6 %, přičemž na paty mu s 18,2 % šlape Ústí nad Labem. Pokud jde o hlavní město, nejvíce zlevnily byty v městské části Praha 8 (16,3 %), přičemž ke zdražení došlo pouze na Praze 7 (3,3 %).

Ekonom: Nejvhodnější doba na to vzít si hypotéku přijde ve druhém pololetí

Pro Blesk se k současnému stavu realitního trhu v Česku vyjádřil hlavní ekonom BH Securities Štěpán Křeček. I přes to, že jsou nyní poklesy cen výrazné, vyplatí se podle něj s koupí nemovitosti ještě chvíli posečkat. Stále je však třeba počítat s tím, že pro mladou generaci bude v budoucnu stále komplikovanější pořídit si vlastní bydlení.

Očekáváte, že propad cen nemovitostí bude pokračovat i ve zbytku roku 2023?

Největší poklesy vidíme u energeticky vysoce náročných nemovitostí, kdy lidé skutečně počítají s tím, že takové nemovitosti by se musely zateplovat. Mají o ně výrazně menší zájem. A když chce prodejce prodat, tak opravdu musí jít s cenou výrazně dolů. U těch novostaveb také vidíme poklesy cen, ale výrazně mírnější, developeři se spíše snaží dělat různé akční nabídky, například ve formě dotování hypotéky. Nebo také dávají parkovací stání zdarma k danému bytu, které se dříve muselo dokupovat zvlášť či nabízejí prémiové vybavení v ceně klasického. Takže vidíme, že tam je snaha, aby se ta cena nepropadala, ale i tak je zřejmé, že ty ceny mají klesající tendenci. Tato tendence poklesu cen nemovitostí by měla trvat celé první pololetí letošního roku. A pomalu by se ta situace mohla začít měnit ve druhém pololetí, kdy ceny přejdou do stagnace, ale nějaký výraznější vzestup cen nemovitostí lze očekávat až s poklesem úrokových sazeb na hypotečních úvěrech. Nebavíme se tady o těch desetinkách, které jsme viděli v posledních měsících, ale spíš o tom, že se ty hypoteční sazby vrátí někam ke 3-4 %. Pak by se mohl zvýšit zájem lidí o hypotéky a díky tomu by pak z toho hypotečního trhu mohlo proudit více peněz na realitní trh. Ale v tuhle chvíli ten realitní trh je trošku pozastavený, provádí se tam méně transakcí, často jsou bez hypotečních úvěrů. Zájem lidí o hypotéky je v tuto chvíli malý a bez toho, aby se zvýšil zájem o hypotéky, pravděpodobně nedojde k oživení na tom realitním trhu.

Jak je na tom momentálně Česká republika s cenami nemovitostí ve srovnání se zbytkem Evropy?

Česká republika dlouhodobě patří k zemím, kde se ceny nemovitostí vyvíjí velice stabilně, u nás jsou ty poklesy cen nemovitostí opravdu velice výjimečné, zažili jsme tady pokles krátce po roce 2008, ale tehdy byly země, kde se ten trh propadal i o polovinu. U nás jsme se bavili spíše o mírných poklesech, velice podobně to je teď v tuto chvíli, kdy ty poklesy cen hlásí více zemí, ale u nás se bavíme spíše o mírnějším poklesu cen, který je navíc vlastně doprovázen tím enormním růstem cen za pandemie koronaviru. V zásadě se teď můžeme bavit jenom o takové korekci, kdy se ty ceny ještě ani nevrátily na tu předpandemickou úroveň, takže jsme jenom odmazali část toho extrémního nárůstu, kdy ty ceny nemovitostí opravdu explodovaly a narůstaly i o desítky procent za rok.

Stalo se u nás pomalé tempo výstavby velkým problémem? Pokud ano, jakým způsobem by se momentální stav věcí dal „narovnat“?

V tuto chvíli vidíme, že se dokončují hlavně rozestavěné stavby, tam to dokončování zatím to probíhá velice dobře, ale začínáme mít problémy se zahajováním nových staveb. Tím, jak zdražují stavební materiály, zdražují stavební práce a zdražuje financování těch projektů, takže někteří developeři začali odkládat ty nové projekty do budoucna. Chovají se tak i lidé, kteří si třeba zatím jenom pořídí pozemek, ale samotnou výstavbu rodinného domu zatím odkládají na nějakou ekonomicky příhodnější dobu. Stavebnictví je obecně cyklický obor a v době ekonomické krize často upadá do útlumu. A tam teď pravděpodobně budeme. Je vidět, že se sice dokončí rozestavěné projekty, ale bude se zahajovat výrazně méně těch nových.

Bude si průměrná česká rodina vzhledem k současnému vývoji na realitním trhu v následujících 10 letech moci dovolit koupi vlastní nemovitosti?

Po těch mírných poklesech cen nemovitostí se realitní trh pravděpodobně opět vrátí k růstu. Bohužel je u nás stále obtížnější vybudovat nové nemovitosti, je těžké nechat si schválit nové projekty, ubývají stavební parcely, takže spíše tady z těch důvodů to bydlení bude méně dostupné, a to zvláště v lokalitách, kde lidé chtějí bydlet, tedy hlavně ve větších městech. Naopak některé venkovské lokality se vylidňují, ale bohužel tam chybí občanská vybavenost a lidé vlastně o ty nemovitosti na venkově zas tak velký zájem nemají a spíše se stěhují do větších měst za prací. Takže nemovitostí by vlastně mohlo být dostatek, ale bohužel nejsou v místech, kde lidé chtějí bydlet, tím pádem ty ceny v těchto lokalitách budou dál narůstat. Vlastnické bydlení se tak stane ještě méně dostupným než nyní. Bohužel to ta mladá generace bude mít velice těžké. Dříve mnozí lidé mohli za velice výhodných podmínek privatizovat byty, ale takovou možnost již mladá generace mít nebude. Tudíž jediná možnost, jak se dostat k vlastnímu bydlení, je formou dědictví. I lidé s průměrným platem budou mít problém, aby si koupili vlastní nemovitost někde v centru města.

Jaké možnosti má k dispozici stát, pokud by se chtěl vypořádat s neúnosnými cenami bydlení?

Dle mého názoru by se v prvé řadě měly zjednodušit všechny ty legislativní procesy, které komplikují výstavbu, měly by se také vyčleňovat pozemky na novou zástavbu. Ale bohužel vidíme, že se jde spíš opačným směrem. Teď se hodně hovoří o nové legislativě z Evropské unie, která zase výrazně zvýší náročnost pro výstavbu nových nemovitostí. Ty by vlastně měly být už energeticky úplně neutrální, takže to jenom prodraží tu výstavbu a zase to sníží dostupnost toho bydlení pro lidi, kteří by si třeba chtěli postavit v budoucnu nějaký domek. Bohužel těch předpisů, které je potřeba splňovat, spíš přibývá. Jde o stále větší a větší problém, takže já bych byl velmi opatrný s těmi novými předpisy. Spíše bych se snažil zjednodušit stavební řízení a nechat lidi, aby si mohli kolaudovat obydlí podle svého uvážení. Zkrátka mi přijde, že ty předpisy jsou zbytečné a přehnané.

Je nyní vhodná doba na to vzít si hypotéku nebo bude na místě ještě chvíli si počkat?

Já se domnívám, že nejvhodnější doba bude ve druhém pololetí letošního roku. Ona sice bude vysoká hypoteční sazba, ale budou už „vyklesané“ ceny nemovitostí. Nejdůležitější je, abychom tu nemovitost koupili co nejvýhodněji. Samotnou hypoteční sazbu si pak budeme moci v pohodě refinancovat v následujících letech, až ty sazby půjdou dolů. Určitě bych se tedy neorientoval podle hypoteční sazby, ale podle cen nemovitostí. Když lidé vidí výhodnou koupi, tak by ji měli zrealizovat, i když budou mít špatnou hypoteční sazbu. Tu si potom v dalších letech budou moci změnit, kupní cenu už nikdy nezmění.

Premium

Ekonom vyvrátil mýty: Ukrajinští uprchlíci Čechům neberou práci, byty ani místa ve školách